나이스옥션 법원경매 안산 2025타경878 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 552 대영렉스빌 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 '안산식물원'북측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제5층 건물내 제4층 제401호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 15미터 내외 및 동측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 시도지정문화유산구역(이익선생묘,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경878 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 용도

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 552 대영렉스빌 에이동 4층401호

* 용도: 다세대주택

1.3. 면적

* 토지면적: 44.71㎡ (약 13.53평)

* 건물면적: 74.11㎡ (약 22.42평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 감정가

* 176,000,000 원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 '안산식물원' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 주변 도로

* 본건 토지는 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 북측으로 폭 약 15미터 내외, 동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합)입니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 시도지정문화유산구역(이익선생묘, 외곽경계로부터 300미터 이내의 지역으로 문화재협의구역임), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: S

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-07

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: S

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-07

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 상기 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 재확인할 필요가 있습니다. (임대관계는 미상임)

3.3. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 소유권 변동 이력이 확인되며, 근저당, 압류, 가압류 등 다수의 권리 설정이 있었으나 모두 말소되었습니다.

* 말소기준권리인 국민은행 근저당(을4, 2016-12-08) 및 수원지방법원 안산지원 2025타경878 임의경매개시결정(갑17, 2025-09-23)이 존재합니다.

* 등기부채권 총액은 383,310,080원입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세

* 최근 거래된 유사 물건들의 시세를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* "태인어울림B(622-18)" (2014년 건축, 53.285㎡)는 2026년 3월 165,000,000원에 거래되었습니다.

* "대영렉스빌B동" (2010년 건축, 79.86㎡)는 2026년 7월 185,000,000원에 거래되었습니다.

* "이레하이츠빌라" (2002년 건축, 73.155㎡)는 2026년 7월 150,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 비교 및 분석

* 본건은 대영렉스빌 A동으로, B동과 같은 단지 내에 위치하며 건축 연도(2010년) 및 건물 면적(74.11㎡)이 유사한 B동(79.86㎡)이 185,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 176,000,000원은 적정 수준으로 판단됩니다.

* 다만, B동 대비 면적이 약간 작은 점, 층수(4층) 등을 고려하면 시세는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 본건은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 제5층 건물 중 제4층 제401호입니다.

* 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

* 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 본건은 '안산식물원' 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

5.4. 혐오시설 유무

* 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 존재한다는 특이사항은 확인되지 않았습니다. (정밀 조사를 통해 최종 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 현재 임대관계가 미상이며, 임차인 현황 상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 점유 관계 및 법적 권리 관계에 변동을 줄 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 서류 검토를 통해 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

* 건축물대장과 현황 사이에 공부상 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

6.3. 기타 참고사항

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일까지 남아있어, 외국인 등 특정 매수자는 해당 기간 내에 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 일동에 위치한 대영렉스빌 A동 다세대주택으로, 최근 동일 단지 내 유사 물건의 실거래가와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 모든 권리가 말소되는 조건부 경매로 권리 분석상의 큰 위험은 없어 보이나, 임대 관계가 불명확한 점은 주의가 필요합니다.

* 교통 및 생활 환경이 무난하며, 실거주 및 투자 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 유사 물건의 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 예측이 용이합니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

* 주변 지역의 개발 계획이나 잠재적인 호재를 추가적으로 조사하여 가치 상승 가능성을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 거래된 "대영렉스빌B동"(79.86㎡)이 185,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(74.11㎡)의 적정 시세는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 176,000,000원을 기준으로, 최소 80% 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 최저 매각 가격(감정가) 대비 80% ~ 90% 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 설정하는 것이 유리합니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서, 시장 상황 및 본인의 투자 성향을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.