나이스옥션 법원경매 안산 2025타경865 [1] 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 도창동 소재 "도창초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 내 제1층 제101호 외 2개로서, (사용승인일 : 2022.06.30) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

기호(1~3) 일괄로 근린생활시설(상호명 : CU편의점)로 이용 중입니다. ※ 기준시점 현재 영업은 하지 않는 것으로 조사되었습니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35미터 내외 및 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-09-07)(접합), 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 본건 기호(1)~(3)은 기준시점 현재 벽체 구분없이 이용중[근린생활시설(상호명 : CU 편의점)]인 것으로 조사되었는 바, 귀 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

현재 벽체구분 없이 소매점 등로 이용중이나 일시적인 것으로 구조상,이용상 외벽이 존재하고, 각 전유부분의 위치와 면적이 건축물대장 및 건축물현황도 등에 의해 특정 가능하여 복원이 용이할 것이라는 2026. 7. 24.자 감정인 사실조회 회신있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경865 (1)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 도창동 508-17 1층 101호

(도로명 주소: 경기도 시흥시 매화산단2길 19 (도창동))

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

753,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 24.97㎡ (약 7.55평)

토지 지분: 24.9669㎡ (약 7.55평)

건물면적: 39.69㎡ (약 12.00평)

건물 지분: 39.69㎡ (약 12.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 도창동에 위치하며, "도창초등학교" 북서측 근거리에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재되어 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량을 이용한 본 물건까지의 접근성은 양호합니다. 또한, 인근에 소재한 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 제반 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본 물건은 남서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로와, 북동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건의 토지는 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 일반산업단지 및 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부상 말소기준권리는 2024년 8월 2일 접수된 신한은행의 근저당(을3)입니다. 소유권 보존 등기는 2022년 7월 15일에 이루어졌으며, 2024년 8월 2일 김종봉 외 1인에게 소유권이 이전되었습니다. 이후 다수의 가압류(갑7~갑11, 갑13, 갑17, 갑18) 및 압류(갑15, 갑16)가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 기록된 채권 총액은 2,574,011,361원입니다.

3.3. 임차인 현황

조사 결과, 본 물건에 대한 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 권리 분석 요약

본 물건은 등기부상 다수의 권리관계가 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리인 신한은행의 근저당(을3)을 기준으로 볼 때, 해당 권리 및 그 이후에 설정된 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 낙찰자는 대부분의 부담을 소멸시키고 완전한 소유권을 취득할 수 있을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본 물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제1층 제101호입니다. 사용승인일은 2022년 6월 30일로 비교적 신축 건물에 해당하며, 건물 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리로 마감되었습니다.

4.2. 이용 상태

현재 본 건물은 근린생활시설(상호명: CU편의점)로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 다만, 기준 시점 현재 영업은 하지 않는 것으로 파악되었습니다.

4.3. 건물 내부 특이사항

본 물건은 현재 벽체 구분 없이 소매점으로 이용 중이나, 이는 일시적인 상태로 판단됩니다. 구조상 및 이용상 외벽이 존재하며, 각 전유부분의 위치와 면적이 건축물대장 및 건축물현황도 등에 의해 특정 가능하여 복원이 용이할 것이라는 감정인의 사실조회 회신(2026년 7월 24일자)이 있어, 향후 활용에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 도창초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 다양한 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재되어 있습니다. 이는 배후 수요 확보 측면에서 긍정적이며, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

5.2. 교통 접근성

차량으로 본 물건까지의 접근이 용이하며, 인근에 위치한 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리하게 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 영업 중단 상태

현재 CU편의점의 영업이 중단된 상태이므로, 향후 재영업을 위해서는 신규 영업자 모집 또는 직접 운영 시 초기 투자 및 홍보 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 내부 원상복구 필요성

현재 벽체 구분 없이 개방형으로 이용 중인 점은, 추후 전용 공간 확보 등 목적에 따라 내부 칸막이 설치 등 원상복구 또는 인테리어 공사가 필요할 수 있습니다. 다만, 복원이 용이하다는 감정인의 의견이 있어 큰 부담은 아닐 것으로 보입니다.

6.3. 권리관계 및 채무 규모

등기부상 다수의 가압류 및 압류, 근저당 등이 설정되어 있어 채무 규모가 상당히 큰 편입니다. 비록 말소주의 적용으로 대부분 소멸되겠지만, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.4. 임대차 정보 불확실성

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라고는 하나, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 도창동에 위치한 신축급(2022년 사용승인) 근린상가로, 도창초등학교 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재는 영업이 중단된 상태이며 내부 구조가 다소 특이하나, 복원 가능성이 높다는 점과 신축 건물이라는 점은 긍정적 요소입니다. 등기부상 권리관계는 복잡하나, 말소기준권리를 기준으로 볼 때 낙찰자는 대부분의 권리를 소멸시키고 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 가치: 2022년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 비교적 최신 건물이라는 점에서 투자 매력이 있습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 잠재적 배후 수요를 확보하기 용이합니다.

* 소멸주의 적용: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 안전하고 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 회복 및 수익 창출 가능성: 현재의 영업 중단 및 미분할 상태는 향후 정상화 및 적절한 공간 분할 후 임대 시 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 753,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 고려 사항이 필요합니다.

* 건물 내부의 원상복구 및 인테리어 공사 예상 비용을 구체적으로 산출해야 합니다.

* 주변 유사 상가의 시세, 임대료 수준, 공실률 등을 조사하여 시장 가치를 파악해야 합니다.

* 실제 현장 방문을 통해 상권의 활성화 정도, 건물의 정확한 상태, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 진단해야 합니다.

* 향후 예상되는 임대 수익률을 바탕으로 적정 투자 수익률을 산출하여 입찰가를 결정해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 80% 수준에서 입찰가를 검토하기 시작하며, 본 건의 경우 현장 조사 및 상권 분석 결과에 따라 보수적으로 접근하거나, 잠재적 가치를 높게 평가할 경우 감정가 이상으로 입찰가를 상향 조정할 수 있습니다. 따라서 추가적인 심층 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.