나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42619 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1~4) : 본건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 "공도초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임. 일련번호(5) : 본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용죽초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용빌딩, 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호(1~5) : 공히 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1~4) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 1층 104호, 107호, 108호 및 2층 201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 내벽 : 내부 인테리어 마감 창호 : 샷시 창호임. 일련번호(5) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 7층 702로서, 외벽 : 복합판넬 및 페어그라스 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호(1) : 인접호수인 103호와 벽체구분없이 근린생활시설(음식점)로 일체로 이용 중임. 일련번호(2,3) : 공히 근린생활시설(음식점)으로 이용 중임. 일련번호(4) : 인접호수인 202호 및 203호와 벽체구분없이 근린생활시설로 일체로 이용 중임. 일련번호(5) : 근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

설비내역

일련번호(1~5) : 공히 위생 및 급배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1~4) : 공히 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용 중임. 일련번호(5) : 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(1~4) : 공히 본건 북측,서측 및 남측으로 로폭 약 6~8미터 포장도로와 각각 접함. 일련번호(5) : 본건 북동측으로 대로3류 및 남서측으로 중로3류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~4) 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 주차장, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역임. 일련번호(5) 준주거지역. 지구단위계획구역(용죽지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(평택중학교), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25, 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

일련번호(1) : 인접호수 103호와 일체로 이용 중임. 일련번호(4) : 인접호수 202호 및 203호와 일체로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록1과6은 벽체구분없이 근린생활시설(음식점)로 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42619 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1, 공도일번가타워 1층 104호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 814,000,000원

* 토지 면적: 111.40㎡ (약 33.70평)

* 건물 면적: 115.20㎡ (약 34.85평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 중복병합사건, 일괄매각. 해당 물건(104호)은 인접 호실(103호, 목록6)과 벽체 구분 없이 근린생활시설(음식점)로 일체로 이용 중입니다.

1.2. 건물 정보

* 건물명: 공도 일번가 타워

* 총 층수: 5층 (본건은 1층)

* 사용승인일: 2017년 05월 04일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 물건은 경기도 안성시 공도읍 만정리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 기본적인 환경은 보통 수준입니다.

* 인근에 공도초등학교가 소재합니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 북측, 서측 및 남측으로 로폭 약 6~8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 기타 용도지역으로는 소로1류(폭 10~12m), 주차장, 중로3류(폭 12~15m)에 접하며, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

2.4. 주변 혐오시설

* 조사 결과, 안성시 공도읍 만정리 815-1번지 인근 지역에 직접적으로 명시된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 안성시 내에서 의료폐기물 소각장 등 혐오시설 설치 관련 논란이 있었던 사례가 있어, 잠재적인 지역 사회 갈등 요소에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본건의 말소기준권리는 2017년 05월 23일 접수된 안성장학새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 2,340,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오명임

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,575,000원

* 전입/사업자 등록일: 2025년 11월 28일

* 확정일자: 2025년 11월 28일

* 배당신고일자: 2025년 12월 01일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

* 본 물건은 현재 인접 호실(103호)과 벽체 구분 없이 근린생활시설(음식점)로 일체로 이용 중입니다. 이는 현재 운영 중인 점포임을 시사합니다.

4.2. 지역 상권 특성

* 본 물건이 위치한 공도읍 만정리 일대는 근린생활시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 공도초등학교 및 기타 근린시설들이 주변에 있어 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 안성시 전체적으로 상권 분석 자료가 있으나, 본 물건의 세부적인 상권 분석은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 본건 인근에 공도초등학교가 위치해 있어 학군 관련 편의성이 있습니다.

* 공도중학교도 인근에 소재합니다.

5.2. 편의 시설

* 인근에 공도시외버스터미널 및 버스 정류장이 있어 교통 이용이 편리합니다.

* 안성팜랜드, 아쿠아필드 안성, 안성맞춤가족공원 등 관광 및 여가 시설이 차량 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

* 쥬쥬핑월드와 같은 실내 놀이 시설도 있어 가족 단위의 이용 편의성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 물건 및 연동성

* 본건은 공동담보 및 중복병합 사건으로, 경매 진행 과정이나 향후 관리에 있어 복합적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 특히, 목록1(104호)과 목록6(103호)이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은, 향후 단독 사용 또는 분리 시 건축법규 및 이용상 제약이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 사항

* 현재 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 실제 점유 관계 및 퇴거 시 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

* 건축물 준공 연도가 2017년으로 비교적 최신이지만, 상가 건물 특성상 지속적인 유지보수 및 관리 상태 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍의 중심부에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 공도초등학교 인근에 위치하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 상권 형성에 유리합니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 인수 부담이 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있으며, 현재 임차인이 대항력이 없어 명도 진행에도 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 본건은 인접 호실과 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 점, 공동담보 및 중복병합 사건이라는 점에서 향후 활용 계획 수립 및 매각 절차 진행 시 특별한 주의가 필요합니다. 또한, 감정가 대비 투자 가치는 추가적인 시장 조사를 통해 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안성시 공도읍은 지속적인 개발과 인구 유입으로 성장 잠재력이 있는 지역입니다.

* 상업 지역 내 근린생활시설로서, 지역 주민 및 유동인구를 대상으로 하는 업종(음식점 등)에 대한 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 현재 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적으며, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 경매 절차를 통한 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 814,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 임대 수익률, 명도 비용, 수리비 등 제반 비용과 투자 목표 수익률을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 본 건의 경우 인접 호실과의 일체 이용, 중복 병합 사건 등 추가적인 고려사항이 존재합니다. 따라서, 실제 입찰을 위해서는 철저한 현장 조사와 함께 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율에 대한 면밀한 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.