나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52983 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-50 럭키아트힐 104동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정산감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센타' 남서측 인근에 위치하는 다세대주택으로, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 창고, 근린생활시설 및 자연림 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 지붕 다세대주택 4층건 중 2층 202호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 페인팅 및 개별 인테리어 마감 등. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. 내부구조도 참조 (실제 내부구조와 일부 상이할 수 있음)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지의 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별 대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 6. 1.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52983 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-50 럭키아트힐 104동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 225,000,000원

토지면적: 56.20㎡ (약 16.99평)

토지지분: 56.20㎡ (약 16.99평)

건물면적: 56.72㎡ (약 17.15평) (전용면적)

건물지분: 56.72㎡ (약 17.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2016년 (2016.10.17 사용승인)

구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브 지붕 4층 건물 중 2층 202호

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-50 럭키아트힐 104동 2층202호

* 주위 환경: '초월읍 행정복지센타' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 창고, 근린생활시설 및 자연림이 혼재된 주택지대입니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 도로 상태: 본건은 북측으로 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 말소기준권리: 2022년 11월 28일자 김호민 근저당권 (을5)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 211,000,000원, 차임 없음, 2021년 8월 17일 전입, 2021년 7월 21일 확정, 2023년 8월 25일 배당신고. 대항력 없음. (주택임차권 을7, 말소 예정)

* 김호민: 보증금 5,000,000원, 차임 없음, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상. 대항력 없음. (전세권설정 을6, 말소 예정)

* 문지훈: 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 11월 25일 전입. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원

* 특이사항: 2026년 6월 1일부로 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자의 인수 부담이 없음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주로 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역으로, 일부 근린생활시설 및 소규모 창고, 자연림이 혼재되어 있습니다. '초월읍 행정복지센타'가 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: '초월읍 행정복지센타' 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통으로는 인근 버스정류장을 통해 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등 해당 용도)으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역에 해당하므로, 잔금 납부 시 관련 허가 절차를 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* HUG 인수조건: HUG가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 관련 법규 및 절차에 대한 정확한 이해와 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 225,000,000원이지만, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과 시세는 그보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 권리 인수 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 잔금 납부 시 추가 절차가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 권리 관계의 명확성.

* 주택임차권 등 등기부상 권리 관계가 말소될 예정이어서 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 광주시 지역의 지속적인 개발 가능성과 주택 수요.

* 표준적인 다세대주택으로 재산 가치 유지 및 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 최근(2026년 5월) 인근 다세대주택 매매 사례를 보면, 2018년식 53.39㎡는 160,000,000원, 2014년식 54.87㎡는 122,000,000원, 2016년식 68.89㎡는 207,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(2016년식, 56.72㎡)의 경우, 유사한 연식과 면적을 고려할 때 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

* 감정가 225,000,000원은 최근 시세 대비 높은 편입니다.

* 예상 입찰가: 150,000,000원

* 이는 최근 실거래가를 바탕으로 한 시세 분석 및 향후 시세 변동 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다. 또한, 인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.