나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4345 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층다631호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사강변한신휴플러스아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층~지상10층 건물 중 8층 다828호로서, 사용승인일 : 2022.1.28. 외벽 : 석재붙임, 법랑판넬붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생설비, 냉난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단지의 '부정형'의 토지로서, '공장(지식 산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 운동시설, 기숙사)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<망월동 834> 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함) <망월동 834-1> 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-10-06),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경4345 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층 다631호

용도: 지식산업센터

감정가: 766,000,000원

토지면적: 34.90㎡ (약 10.56평)

토지지분: 34.9042㎡ (약 10.56평)

건물면적: 136.92㎡ (약 41.42평)

건물지분: 136.92㎡ (약 41.42평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 4층 ~ 지상 10층 건물 중 6층

사용승인일: 2022년 1월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사강변한신휴플러스아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

남서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용 및 계획

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 '부정형'의 토지이며, '공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 운동시설, 기숙사)' 등의 용도로 이용 중입니다.

주요 토지이용계획으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역/제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21까지) 등이 있습니다. 또한, 망월동 834-1 토지의 경우 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내)) 및 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

등기부채권 총액은 931,200,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 1, 2 토지 각 을구 1번 구분지상권등기(2022.1.14. 등기)가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사대국건설

보증금: 3,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2023-08-22

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 소액입니다.

3.3. 말소기준권리 및 말소예정 사항

말소기준권리는 2022년 4월 11일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)이며, 낙찰 시 대부분의 권리(근저당, 압류)는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 상권

본건이 소재한 미사강변스카이폴리스지식산업센터는 복합단지 내 위치하여 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 함께 운영되고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 공원 등이 있어 직주근접 및 배후수요를 확보할 수 있는 환경입니다.

4.2. 사업 환경

미사지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 첨단산업 및 IT 관련 기업들이 입주하면서 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 지식산업센터의 수요는 꾸준히 유지되고 있는 추세입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 교통 및 접근성

미사강변대로 등 주요 도로망 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 사항

가장 큰 리스크는 등기사항전부증명서에 기재된 구분지상권등기가 매각 후에도 말소되지 않고 인수된다는 점입니다. 이로 인해 향후 건물 또는 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으므로 상세한 권리 내용 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계

건물 전체의 임대 관계가 파악되지 않은 부분이 있으며, 현재 파악된 임차인은 보증금이 소액이고 대항력이 없어 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 그러나 미확인된 임차인이 있을 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 토지이용 규제

다양한 법규(가축사육제한, 공장설립 제한, 토지거래허가구역, 역사문화환경보존지역 등)에 따른 토지 이용의 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축된 지식산업센터로, 준주거지역 내 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 지속적인 개발이 이루어지는 미사지구에 위치한다는 장점이 있습니다. 그러나 말소되지 않는 구분지상권의 존재는 매수인이 반드시 인수해야 하는 부담이므로, 이에 대한 면밀한 분석과 사전 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 시설 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.2. 미사지구의 성장 잠재력

하남 미사지구는 계획적인 도시 개발이 진행 중이며, 향후 지속적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

8.3. 교통 및 입지

주요 도로망과의 접근성이 좋고, 인근에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 직주근접이 가능한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

본건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 채권 총액, 말소되지 않는 권리(구분지상권)의 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

시장 상황, 경쟁 물건, 권리 분석 결과, 향후 이용 가치 등을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 필요합니다. 구체적인 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 별도 컨설팅을 통해 산정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.