나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4369 [1] 경기도 광주시 목현동 169-20 노블레스에이 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "광주시농업기술센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층건내 3층 301호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 및 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 "임야"이나 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 귀 제시목록 및 집합건물 등기사항전부증명서상 명칭은 노블레스에이로 제시되었으나, 현황 후첨 사진용지와 같이 외관표기상 ‘자’인바, 입찰참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경4369 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 목현동 169-20 노블레스에이 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 268,000,000원

* 건물 규모: 3층 (총 4층 건물)

* 건물 면적: 59.15㎡ (약 17.89평)

* 토지 지분 면적: 61.33㎡ (약 18.55평)

* 건축년도: 2019년 사용승인

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "광주시농업기술센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 남측으로 로폭 6미터 내외의 도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 24일 성남수정새마을금고 근저당 (240,000,000원)

* 진행 경매: 2025년 09월 17일 성남수정새마을금고에 의한 임의경매 (240,000,000원)

* 총 등기부채권액: 240,000,000원

* 매각 후 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 물건명세서에 지상권이 기재되어 있으나 별도 비고 사항 없음)

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 류 : 보증금 28,000,000원, 차임 700,000원. 전입일자/확정일자/배당신고일자 2024.05.20 / 2024.05.20 / 2025.10.10. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024.09.10. 대항력 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건은 다세대주택, 아파트 단지가 형성된 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 인근에 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 배후 수요: 인근 주거 단지 거주민을 주요 배후 수요로 하며, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다. 상세 편의시설(마트, 병원 등)은 별도의 현장 확인 또는 지도 검색이 필요합니다.

* 주변 주요 시설: "광주시농업기술센터"가 인근에 위치합니다.

* 교육 시설: 주변 초, 중, 고등학교 등의 교육 시설과의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

* 녹지/휴식 공간: 목현동 일대의 녹지 및 휴식 공간 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 외관 표기 불일치: 본건 건물명은 '노블레스에이'로 등기되어 있으나, 현황 건물 외관 표기는 '자'로 확인되어 입찰 참여 시 반드시 현장 방문을 통해 재확인해야 합니다.

* 토지 지목과 현황 차이: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 토지의 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 다르다는 것으로, 재산권 행사나 건축 등에서 잠재적인 이슈가 될 수 있으나, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연보전권역 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지의 이용이나 개발에 제약을 줄 수 있으나, 현재 다세대주택으로 이용 중인 점을 고려하면 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 파악됩니다. 명도 진행 시 점유자와의 협의 또는 법적 절차 진행이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 신축급(2019년 준공) 다세대주택으로, 비교적 넓은 면적과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 채권 총액 또한 감정가 대비 높지 않아 경매 진행 가능성이 양호합니다. 다만, 건물명 표기 불일치 및 토지 지목과 현황 차이에 대한 현장 확인이 필수적이며, 임대차 관계에 대한 추가 확인 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물로, 유지보수 측면에서 강점을 가집니다.

* 양호한 입지: 광주시농업기술센터 인근으로 주거 환경이 비교적 쾌적하며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리 및 임차인 부담이 없어 낙찰 후 법적 리스크가 적습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 시세 분석 결과, 시장 가치와 부합하거나 잠재적으로 상승 여력이 있는 가격대에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본건과 동일한 건물명 '노블레스에이'를 가진 인근 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 5월 4일)는 전용 면적 41.76㎡ (약 12.63평) 기준으로 18,000만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,425,000원/평 수준입니다.

본건 물건의 건물 면적은 59.15㎡ (약 17.89평)으로, 동일 건물 내 면적 대비 시세 적용 시 약 17.89평 * 1,425,000원/평 = 약 254,832,500원 수준으로 추정됩니다.

건축 연도가 2019년으로 주변 비교 대상 물건들(2012년, 2014년, 2017년 준공)보다 최신이라는 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 감정가(268,000,000원)와 유사하거나 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.