나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52993 [1] 경기도 하남시 망월동 1096-1 미사푸르지오시티 비동 8층 비-804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역" 북측 인근에 위치하며, 인근은 주상복합건물 (오피스텔) 및 근린생활시설(상업용) 등이 혼재된 상업업무지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 200미터 내외의 거리에 5호선 미사역이 위치하여 대중교통시설 및 간선도로 접근성 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건(사용승인: 2018.08.14)내 제8층 제비-804호로, 외벽: 스톤코트, 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(현장조사시 폐문부재로 통상적인 주거용오피스텔 내벽을 기준으로 표기 합니다.) 창호: 하이새시창호 등 입니다.

이용상태

방, 주방, 거실, 욕실 등으로 오피스텔 용도의 건물로서, 중층구조인 다락을 가지고 있습니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 등 주상용건부지 로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약25미터 내외 및 북측으로 노폭 약10~14미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구 <공공주택특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정버계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (지정기간: 25.8.26.~26.8.25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택 (단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 임상희)로부터 2026. 5. 26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52993 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1096-1 미사푸르지오시티 비동 8층 비-804호

용도: 오피스텔

감정가: 151,000,000원

토지면적: 4.77㎡ (약 1.44평)

토지지분: 4.77㎡ (약 1.44평)

건물면적: 24.43㎡ (약 7.39평)

건물지분: 24.43㎡ (약 7.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역" 북측 인근에 위치하며, 인근은 주상복합건물(오피스텔) 및 근린생활시설(상업용) 등이 혼재된 상업업무지대임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재함. 200미터 내외 거리에 지하철 5호선 미사역이 위치하여 대중교통시설 및 간선도로 접근성이 양호함.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 25미터 내외 및 북측으로 노폭 약 10~14미터의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합. 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25., 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 2월 27일자 하남시 압류 (갑4).

* 모든 후순위 권리, 즉 을3 주택임차권(임상희), 갑5 가압류(주택도시보증공사), 갑6 강제경매(주택도시보증공사)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않음. (해당 없음으로 판단됨)

* 인수되는 임차보증금: 0원. 주택도시보증공사(양도전 임차인 임상희)로부터 2026. 5. 26.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없음.

* 등기부채권 총액: 약 1,109,000,000원.

1.3. 상권분석

* 본건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 중심상업지역 내 오피스텔임.

* 주변에 대규모 주상복합단지와 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있음.

* 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 혼재된 지역 특성상, 임대수익률을 기대할 수 있는 상권임.

* 인근 스타필드 하남 등 대형 편의시설과의 접근성도 우수하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미침.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 미사역 푸르지오 시티 및 주변 상업지구 내 다양한 편의시설(마트, 식당, 카페 등) 이용 편리.

* 교통: 지하철 5호선 미사역을 통한 서울 도심 접근성이 우수하며, 올림픽대로, 서울양양고속도로 등 광역 교통망 이용 편리.

* 교육시설: 망월초등학교, 신평초등학교 등 교육 시설이 근거리에 위치.

* 의료시설: 하남시 종합병원 등 지역 내 의료 시설 이용 용이.

* 주변시설 검색: 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 확약서 관련: 임차인(주택도시보증공사/임상희)이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으나, 계약 내용에 대한 명확한 이해와 향후 발생 가능한 잠재적 분쟁 소지는 검토 필요.

* 토지거래허가구역: 외국인 등이 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)을 매수할 경우 허가를 받아야 하지만, 본건은 오피스텔이므로 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됨. 단, 관련 법규 변동 사항은 주기적으로 확인 필요.

* 건물 상태: 사용승인일(2018.08.14) 기준으로 비교적 신축 건물이나, 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 마감 상태 등 상세 점검이 필요함. 다락 구조는 공간 활용성을 높이나, 불법 증축 여부 등에 대한 추가 확인 권장.

* 임대관계 미상: 현재 공실 상태일 가능성 또는 임대 중일 가능성이 있으므로, 정확한 임대 현황 및 조건은 추가 확인 필요.

1.6. 종합 의견

* 본건은 미사역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 매우 우수함.

* 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 모든 권리는 소멸 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없어 투자 리스크가 낮음.

* HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 쟁점은 정리된 것으로 보이나, 세부 계약 내용을 숙지하는 것이 중요함.

* 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 수준의 감정가로 평가됨.

* 향후 미사지구의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 가능성을 기대할 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 미사역 도보 200m 이내 거리의 초역세권 오피스텔.

* 안정적인 임대 수요: 상업업무지대 및 주거단지 밀집으로 공실 위험 낮음.

* 보증금 인수 부담 없음: 0원의 인수 보증금으로 투자금 예측 및 관리 용이.

* 최신 건물: 2018년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 거주 가능.

* 지역 개발 호재: 미사지구의 지속적인 발전 가능성으로 인한 시세 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 데이터 분석 결과, 본건(24.43㎡, 8층)과 면적 및 층수가 유사한 거래 사례는 2024년 2월 29일 거래된 21.33㎡(약 6.45평) 오피스텔로, 14,000만원에 거래되었음.

* 이 거래 사례의 면적당 가격은 약 656,350원/㎡이며, 본건 면적(24.43㎡)에 적용 시 약 16,040만원 수준임.

* 2025년 12월 거래된 42.15㎡ 오피스텔의 경우 30,400만원으로, 면적당 가격이 약 721,300원/㎡으로 계산되나, 이는 본건보다 면적이 넓은 경우이므로 직접 비교에는 한계가 있음.

* 감정가 151,000,000원은 2024년 2월 실거래가(14,000만원)보다 약 8% 높은 수준임. 현재 시점에서는 2024년 2월 거래가 대비 소폭 상승했을 가능성을 고려함.

* 인수되는 보증금: 0원.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 부담이 전혀 없다는 점과 미사역 역세권 오피스텔의 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 입찰이 예상될 수 있음.

* 다만, 2024년 2월의 유사 면적 실거래가(14,000만원)를 기준으로, 현재 시점의 시장 상황과 약간의 프리미엄을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

* 감정가(151,000,000원)를 기준으로, 낙찰가율 90%~100% 사이에서 입찰가를 고려할 수 있음.

* 합리적인 입찰가 범위는 145,000,000원 ~ 155,000,000원으로 예상됨.

* 최종 예상 입찰가 제안: 148,000,000원

* 이 가격은 2024년 2월 실거래가(14,000만원) 대비 약 5.7% 상승한 수치이며, 감정가(151,000,000원)를 약 1.98% 하회하여 경쟁력을 확보하는 수준임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.