나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52992 [1] 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 393 초월이-편한세상 102동 4층 407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 '쌍동초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대 및 연립주택, 학교, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경량철골트러스경사지붕 15층 중 제4층 제407호로서 (사용승인일: 2007.05.31) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감. 창 호 : 섀시창호임.

이용상태

아파트(후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참고)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지를 계단식으로 평탄하게 조성한 토지로서 현황 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약25m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25/외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 기타 --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 성남지원 2025타경52992 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 393 초월이-편한세상 102동 4층 407호

용도: 아파트

감정가: 384,000,000원

토지면적: 59.71㎡ (약 18.06평)

토지지분: 59.707㎡ (약 18.06평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.911㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비OOOOOOOOOOO

아파트 정보:

단지명: 초월e편한세상

동: 102동

층: 4층 (총 15층)

사용승인일: 2007년 5월 31일

세대수: 562세대 (총 6개동)

주차대수: 총 270대 (내부기계식 124대, 외부기계식 146대)

관리사무소 연락처: 031-798-7674

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 '쌍동초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대 및 연립주택, 학교, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 2026년 8월 25일부로 지정이 해제되었습니다 (2026년 8월 8일자 작성일 기준).

주변 시설

단지 인근에 쌍동초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

주변 부동산 정보 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 없음)

말소기준권리

을5, 근저당, 한국자산관리공사, 2019년 07월 17일 접수.

등기부채권 총액

412,100,000원

임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2018년 11월 26일

* 확정일자: 2022년 08월 23일

* 배당신고일자: 2025년 11월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 전입일자(2018.11.26)가 말소기준권리(2019.07.17)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 제공된 자료상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있는 잠재적 위험이 있으므로, 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

단지 주변은 아파트, 다세대, 연립주택이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

인근에 학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 주거개발진흥지구 및 아파트 용지로 지정되어 있어 계획적인 주거 단지의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

교육시설

인근에 쌍동초등학교가 위치합니다.

편의시설

주거 지역이므로 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

아파트 부대시설

관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

주차

총 270대 주차 가능 (내부기계식 124대, 외부기계식 146대).

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

최 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력을 가지고 있습니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력의 존재 자체는 주의가 필요합니다.)

토지이용계획 및 제한상태

* 가축사육제한구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역 등 다양한 규제 지역에 해당됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었었으나, 2026년 8월 25일부로 지정이 해제되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 아파트로, 102동 4층에 소재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

단지 주변으로는 주거 시설과 학교가 인접해 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 이로 인한 보증금 인수 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교 분석했을 때, 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 보이며, 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

경안천 인근 지역으로, 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

전용면적 84.91㎡(약 25.69평)은 시장에서 선호도가 높은 중형 면적대로 수요가 꾸준합니다.

최근 실거래가 데이터를 통해 시장 가격 동향을 파악하고, 위험 요소를 고려한 합리적인 가격으로 접근 시 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월: 84.911㎡, 11층, 329,000,000원

* 2026년 6월: 80.159㎡, 12층, 317,000,000원

* 2026년 7월: 84.911㎡, 4층, 313,000,000원

본건의 면적(84.91㎡) 및 층수(4층)를 고려할 때, 2026년 7월 4층 거래 사례(313,000,000원)가 가장 유사한 시세를 나타냅니다.

감정가(384,000,000원)는 최근 실거래가보다 상당히 높습니다.

대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 위험 요인이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려해야 합니다. 제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 배당 미흡 시 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

유사 면적 및 층수의 최근 실거래가를 기준으로, 약 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 임차인 인수 보증금 여부, 경매 진행 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.