나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52982 [1] 경기도 광주시 신현동 500-12 아델리오빌 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "강남 300 CC" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 중소규모 창고, 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬라브)지붕 4층 건 내 4층 402호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면"내부구조도"참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인바람. 3) 본건 다세대주택 내부 지붕층에 제시외 부분인 다락부분이 소재하는 것으로 추정되는 바, 본 평가목적을 고려하여 본건에 포함평가 하였으니 경매진행시 참고바라며, 추후 경매참여시 재확인 및 유의바람.

물건 비고

감정평가 당시 내부 지붕층에 제시외 부분인 다락부분이 소재한 것으로 추정되며 감정평가액에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 성남지원 2025타경52982 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 500-12, 아델리오빌 A동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정평가액: 270,000,000원

토지 면적: 58.47㎡ (약 17.69평)

건물 면적: 50.62㎡ (약 15.31평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOO (등기부상 한국양계축산업협동조합)

건축 연도: 2016년 (집합건축물대장 기준)

1.1. 입지 조건

주변 환경: 본 물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "강남 300 CC"에서 남서측 근거리에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 중소규모 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

토지 현황: 토지는 부정형의 완경사지로, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 북측으로는 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리 분석

말소 기준 권리: 2017년 12월 13일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권이 말소 기준 권리입니다.

소멸되는 권리: 본 매각으로 인해 말소 기준 권리보다 후순위인 압류(국민건강보험공단) 및 임의경매(한국양계축산업협동조합) 등의 권리는 소멸됩니다.

등기부 현황 요약:

* 소유권: 방건순(보존) → 최은국(이전) → 황윤관(매매, 2024.10.31)

* 근저당: 한국양계축산업협동조합 (234,000,000원, 2017.12.13) - 말소기준권리

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.05.20) - 말소 예정

* 임의경매: 한국양계축산업협동조합 (196,479,470원, 2025.09.12) - 본 경매 개시

총 등기부채권액: 234,000,000원 (근저당 기준)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 등은 별도 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-16

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-14

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권 분석

주변 환경: 본 물건은 광주시 신현동 내 주거지역에 위치하며, "강남 300 CC"와 인접하여 쾌적한 환경을 일부 누릴 수 있습니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설은 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다. 중소규모 창고 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

잠재력: 신현동은 광주시 내에서 주거 선호도가 높은 지역 중 하나로, 꾸준한 개발 및 도로망 확충으로 인한 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.4. 생활 정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 인근 초, 중학교 등 교육시설과의 접근성에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

의료시설: 지역 내 병의원 이용은 가능하며, 대형 병원은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 관련 사항: 감정평가 시 내부 지붕층에 제시외 다락 부분이 소재한 것으로 추정되어 평가액에 포함되었으나, 실제 현황과 상이할 수 있습니다. 입찰 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 내부 구조 및 면적을 확인해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한: 본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 특정 대상, 특정 용도) 등 다양한 법적 제한 및 규제를 받고 있습니다. 건축 및 토지 이용 계획 수립 시 해당 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 토지거래허가구역에 해당하므로, 취득 시 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다.

혐오시설 존재 가능성: 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 인근에 축사 또는 관련 시설이 존재할 가능성이 있습니다. 다만, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)의 존재는 주변 지역 검색 결과 명확히 확인되지 않았습니다. 향후 지역 환경 조사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동 소재 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 명확한 권리관계를 갖추고 있어 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 다락 부분의 현황 확인 및 복합적인 토지 이용 계획상의 제한 사항을 사전에 충분히 숙지하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계 단순: 말소 기준 권리보다 후순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

실거주 적합성: 주거 환경이 양호한 지역에 위치하며, 적절한 면적으로 실거주 목적에도 적합합니다.

지역 가치 상승 기대: 신현동 일대의 주거 환경 개선 및 개발 가능성에 따른 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가는 270,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 50.62㎡)의 경우 ㎡당 약 5,300,000원에서 5,500,000원 수준의 가격대로 거래되는 것으로 추정됩니다.

이를 토대로 계산 시, 본 건의 현재 시세는 대략 270,000,000원 ~ 280,000,000원 범위로 예상됩니다.

가장 최근의 매매 사례 중 84.74㎡ 면적이 465,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 면적 대비 가격 적정성을 확인할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준인 270,000,000원 내외에서 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 280,000,000원까지도 검토 가능합니다.

따라서 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.