나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1753 [1] 경기도 화성시 진안동 592-1 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며 주위는 노선상가지대로서 점포등이 소재하고 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서 주유소부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책 구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25. /허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

제시목록 외의 물건

후첨 "건물평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 단층건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 알루미늄새시 창호임.

이용상태

사무실, 창고, 화장실 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"와 같이 제시외부합물 및 종물 기호 ㉠~㉩이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 상기 제시외부합물 및 종물 중 기호㉠~㉣은 평가하였고 기호㉤~㉩은 임차인 소유로 조사되어 평가에서 제외하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(케노피, 창고, 세차기, 지하저장탱크) 포함
2. 주유기 2복식 2기, 4복식 3기는 각 임차인이 소유권을 주장하므로 매각에서 제외함
3. 본건 일반건축물대장 상 판넬조 창고 등은 위반 건축물로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 수원지방법원 2025타경1753 (1)

1.2. 소재지: 경기도 화성시 진안동 592-1

1.3. 용도: 위험물저장 및 처리시설 (주유소)

1.4. 감정가: 4,523,120,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적: 985.00㎡ (약 297.96평)

1.5. 2.건물면적: 90.00㎡ (약 27.23평)

1.5. 3.토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 4.건물 제시외면적: 142.00㎡

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 하나은행으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 노선상가지대로로서 점포 등이 소재하는 지역임. 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 도로상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정도 무난함. 본건은 서측으로 광대로와 접해 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책 구역 제2종구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)으로 지정되어 있음. 토지이용 현황은 인접필지와 등고평탄한 정방형의 주유소 부지로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 4월 22일 접수된 하나은행 근저당권(을25/을17, 채권액 1,500,000,000원)임. 이 외 다수의 근저당, 근저당권부채권질권, 근저당권부채권근질권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으며, 등기부상 채권 총액은 10,630,000,000원에 달함. 경매를 통해 위 권리들은 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* (주)뉴타운에너지(이 )가 임차인으로 조사되었으며, 보증금 200,000,000원, 차임 5,000,000원에 2018년 6월 29일부터 사업을 개시하였음.

* 해당 임차인은 대항력이 있음.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서상 '지상권개요:' 언급이 있으나, 등기부상 확인되는 등록된 권리는 없음)

* 임차인의 보증금은 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되며 낙찰자가 직접 인수하는 보증금은 없을 것으로 보임. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 배당 절차 및 결과에 대한 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 "진안동행정복지센터" 인근의 노선상가지대로에 위치하여 점포, 편의점, 기타 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구 및 배후 수요가 확보될 것으로 예상됨.

4.2. 지역 특성

제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 대로변 상가지대임을 감안할 때 주유소 운영 및 관련 상업 활동에 적합한 입지임. 주변에 혐오시설은 파악되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 진안동행정복지센터를 통한 공공 서비스 접근성이 양호함.

* 대로변 상가지대에 위치하여 다양한 상점, 식당, 금융기관 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

* 본건 자체적으로 주유소 서비스(세차기 등)를 제공함.

5.2. 교통편의성

* 차량으로의 접근성이 매우 우수하며, 서측의 광대로를 통해 원활한 이동이 가능함.

* 인근 버스 정류장 위치로 대중교통 이용 또한 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: (주)뉴타운에너지(이 )는 대항력을 갖추고 있어, 낙찰 후 임대료 및 보증금 관련 분쟁 가능성이 있음. (인수 보증금 0원으로 명시되었으나, 배당 절차에 따라 변동 가능성 유의)

* 위반 건축물: 본건 일반건축물대장 상 판넬조 창고 등이 위반 건축물로 등재되어 있어, 철거 명령 또는 이행강제금 부과 등의 행정적 제재 및 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 매각 제외 물건: 주유기(2복식 2기, 4복식 3기)는 임차인 소유 주장으로 매각에서 제외되어, 시설 운영 시 별도 구매 또는 협상이 필요함.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 크게 초과하여, 유찰 가능성도 있으나, 반대로 경매 진행 시 높은 낙찰가율이 형성될 수도 있음.

* 토지 이용 제한: 군사시설 보호구역, 소음대책 구역, 성장관리권역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동 대로변에 위치한 주유소 부지 및 건물로, 상업 시설 접근성이 우수하고 교통이 편리한 입지적 강점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 위반 건축물 등재, 일부 설비 제외, 높은 채권 총액, 토지이용 계획상의 제한 등 다수의 잠재적 위험 요소를 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통한 면밀한 검토가 필수적입니다. 이러한 위험 요소를 감수하고 운영 계획을 수립할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 대로변에 위치한 주유소 부지로, 향후 지역 발전 시 가치 상승 기대.

* 현황 활용: 주유소로서 현재 운영 중이며, 관련 시설 인프라가 구축되어 있어 즉시 운영 재개 또는 개선 가능.

* 안정적 수익 잠재력: 위험 요소 해소 및 효율적인 운영 전략 수립 시, 안정적인 임대 수익 또는 영업 이익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,523,120,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금은 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 낙찰자가 직접 인수할 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 위반 건축물로 인한 추가 비용, 제외되는 설비에 대한 구매 비용, 대항력 있는 임차인과의 관계 형성 비용 등을 고려해야 합니다. 또한, 등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 경매 진행 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 낙찰가율, 임대료 시세, 향후 개발 계획, 그리고 본건의 위험 요소 해소 방안 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본 물건은 다수의 특수성을 가지고 있어 보수적인 접근이 필요하며, 실제 입찰가는 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.