나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34538 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 757-6 디아망 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 중동 소재 "상지초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 중동사랑시장을 비롯한 근린생활시설및 단독,다세대주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상5층 건물(사용승인:2012.12.03)내 제5층 제501호로서, 외벽:드라이비트 마감. 내벽:내부인테리어마감. 창호:샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비및 급배수설비,도시가스시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 2필 1단의 세장형 토지로서, 현황 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중동 757-6 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상지초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임. 중동 757-7 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상지초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34538 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 757-6 디아망 5층501호

건물용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형)

감정가: 172,000,000원

토지면적: 28.22㎡ (약 8.54평) / 토지지분: 28.22㎡ (약 8.54평)

건물면적: 48.44㎡ (약 14.65평) / 건물지분: 48.435㎡ (약 14.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

건물명: 디아망

사용승인일: 2012년 12월 3일

구조: 철근콘크리트구조

건물 내 위치: 지상 5층 중 5층 501호

총 건물면적: 538.72㎡ (약 163.05평)

총 대지 면적: 281.4㎡ (약 85.12평)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 부천시 중동 소재 "상지초등학교" 동측 인근에 위치하며, 중동사랑시장을 비롯한 근린생활시설 및 단독, 다세대주택 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

인접 도로: 본건 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

인수되는 권리: 없음. 말소기준권리인 예스자산대부의 가압류(접수일자 2022.11.24)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

말소예정 권리:

갑6: 예스자산대부 가압류 (2022.11.24)

갑7: 하나은행 가압류 (2023.06.09)

을3: 문병민 주택임차권 (보증금 240,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2021.12.09, 전입일자 2022.01.10). 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소 처리될 예정임.

갑8: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.09.19) - 본건 경매 개시 채권자

갑9: 국민건강보험공단 압류 (2025.11.27)

갑10: 인천지방검찰청부천지청 압류 (2025.12.24)

갑11: 인천지방검찰청 압류 (2026.04.01)

전체 등기부채권 합계: 278,705,626원

임차인 현황:

주택도시보증공사 (임차인: 문 )

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-10 (확정일자: 2021-12-09)

대항력: 없음. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 유사 부동산 거래 사례 분석:

2026년 3월, 1986년식 다세대주택(동방다세대주택, 40.86㎡) 103,000,000원에 거래 (약 833만원/평).

2026년 3월, 2011년식 다세대주택(신성베스티아, 39.54㎡) 150,000,000원에 거래 (약 1254만원/평).

2026년 3월, 2021년식 다세대주택(라비앙하우스, 69.91㎡) 315,000,000원에 거래 (약 1489만원/평).

본건 분석:

본건은 2012년식 다세대주택이며, 전용면적은 48.44㎡ (약 14.65평)임.

2011년식 신성베스티아(39.54㎡, 약 11.96평)가 평당 약 1254만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(14.65평)의 시장 시세는 평당 1254만원 수준으로 추정 가능함.

추정 시세: 14.65평 * 12,540,000원/평 = 약 183,771,000원.

이는 본건 감정가(172,000,000원) 대비 소폭 상승한 시세로 판단됨.

5. 생활정보

주변 편의시설: 중동사랑시장 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

교육환경: 동측 인근에 상지초등학교가 소재함.

교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지(중동 757-6, 757-7)는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. 해당 구역 내 다세대주택 거래 시 허가를 받아야 하므로, 취득 및 향후 전매 시 관련 규정 확인이 필요함. (허가 기간 만료 후 해제될 수 있으나, 현재 정보로는 해당 기간 내에 있음.)

HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있으나, 권리 분석 상 명확한 보증금 인수 사항은 없는 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 중동에 위치한 비교적 신축(2012년 준공) 다세대주택으로, 시장 시세가 감정가 대비 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됨. 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되며 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 매우 명확함. 토지거래허가구역이라는 점은 유의해야 할 사항이나, 해당 기간 및 규정을 면밀히 검토할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

낮은 인수 보증금: 임차인 보증금 인수 금액이 0원이므로 초기 자금 부담이 적음.

신축 연식: 2012년식 건물로 비교적 신축에 속하며, 유지보수 측면에서 유리함.

시세 상승 가능성: 최근 유사 물건 거래 사례 대비 본건 감정가 및 예상 시세가 경쟁력 있다고 판단됨.

9. 예상 입찰가

추정 시세: 약 183,771,000원

감정가: 172,000,000원

권장 입찰가 범위:

감정가 대비 105% ~ 110% 수준인 약 180,400,000원 ~ 189,200,000원 범위 내에서 시세(약 183,771,000원)를 고려하여 신중한 접근을 권장합니다.

본 물건은 권리상 인수 사항이 없고 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 경쟁률을 고려하여 180,000,000원 ~ 185,000,000원 선에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.