나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34539 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 178-26 성은파크빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택, 단독주택, 주상용건물 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물내의 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2003.1.24.) 외벽: 드라이비트 마감 창호: 하이샤시 이중창 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34539 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 178-26 성은파크빌 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000원

토지면적: 22.41㎡ (약 6.78평)

토지지분: 22.41㎡ (약 6.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.78㎡ (약 14.15평)

건물지분: 46.78㎡ (약 14.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축연도: 2003년 (사용승인일 기준)

총 층수: 5층 (본건 4층)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 공동주택, 단독주택, 주상용 건물 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위여건은 보통 수준입니다.

단지 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 7월 4일자 의정부세무서장의 압류(갑5)입니다.

을구 순위 9번 주택임차권 등기(김성용, 130,000,000원)는 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

채권자(주택도시보증공사)의 강제경매(갑8)가 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 130,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김성용)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-15

확정일자: 2019-09-25

배당신고일자: 2024-01-15

대항력: 없음

* 함영원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-25

대항력: 없음

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 상업 활동이 가능한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변에 다양한 종류의 상가 및 편의시설이 위치해 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 서측 인근에 소사초등학교가 위치하며, 소새울유치원 등 교육 관련 시설이 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주상용 건물 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 은행, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 혐오시설 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 대상은 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택입니다. 해당 구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이는 향후 소유권 이전 시 허가 절차가 필요함을 의미하며, 거래에 제약을 줄 수 있는 중대한 요소입니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있어, 인수 시 추가적인 조건이나 절차를 확인해야 할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문 부재로 인해 건물의 내부 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 정확한 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

* 건축 구조 및 마감: 건물이 철근콘크리트조이며, 외벽은 드라이비트, 창호는 하이샤시 이중창으로 마감되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 소사본동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 감정가는 1억 3,900만원으로 책정되어 있으며, 유사한 면적 및 연식의 다세대주택이 최근 1억 6,000만원 선에서 거래된 점을 감안할 때, 감정가가 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나 가장 큰 위험 요인은 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점입니다. 특히 다세대주택이 허가 대상에 포함되어 있어, 매수 후 토지거래허가를 취득해야 하는 번거로움과 불확실성이 존재합니다. 이는 입찰 경쟁률을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 저평가된 감정가: 유사 물건 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 안정적인 주거 지역: 소사초등학교 인근으로 학군 배정이 가능하며, 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 수요가 있을 수 있습니다.

* 강제경매 채권자 HUG: HUG가 채권자이자 임차인으로 참여하고 있어, 경매 절차 진행에 있어 비교적 명확한 권리관계가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,000,000원입니다. 유사한 면적(36.71㎡)의 다세대주택이 2025년 12월 160,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(46.78㎡)의 시장 가치는 대략 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 추정됩니다.

하지만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가가 필수적이라는 점, 그리고 허가 기간이 2026년 8월 25일까지라는 점을 감안할 때, 입찰 시 상당한 위험 프리미엄이 반영될 것으로 보입니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 140,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.