나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34534 [1] 경기도 김포시 월곶면 갈산리 414-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일감정 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 갈산리 소재 '갈산교' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 공장, 전, 답, 임야 및 농가주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호1: 인접지 대비 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임. - 기호3: 인접지 대비 대체로 등고평탄하게 조성된 토지로서, 지목은 '임야'이나 현황도로로 이용중임. - 기호4: 완경사 삼각형 토지로서, 자연림으로 이용중임. - 기호5: 인접지 대비 대체로 등고평탄하게 조성된 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호1: 본건 서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로(기호5) 및 노폭 2~3미터 내외의 비포장 현황도로(기호3)에 접함. - 기호3: 본건이 노폭 약 2~3미터 내외의 비포장 도로임. - 기호4: 지적상 맹지임. - 기호5: 본건이 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1> 보전관리지역(2023-05-02)(보전관리지역),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,군사기지및군사시설보호구역(해병2사단관할지역)<군사기지및군사시설보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지및군사시설보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.임. <기호3> 보전관리지역(2023-05-02)(보전관리지역),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,군사기지및군사시설보호구역(해병2사단관할지역)<군사기지및군사시설보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지및군사시설보호법>,준보전산지<산지관리법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.임. <기호4> 보전관리지역(2023-05-02)(보전관리지역),성장관리계획구역(복합형,종합허가과문의),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,군사기지및군사시설보호구역(해병2사단관할지역)<군사기지및군사시설보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지및군사시설보호법>,준보전산지<산지관리법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.임. <기호5> 보전관리지역(2023-05-02)(보전관리지역),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,군사기지및군사시설보호구역(해병2사단관할지역)<군사기지및군사시설보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지및군사시설보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도', '건물개황도 및 이용상황' 및 '사진용지' 참조

공부와의 차이

본건 기호3의 지목은 '임야'이나 현황 '도로'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계는 미상임. - 본건 토지 기호4 및 인접지(갈산리 산109-10) 지상 경계 부근에 제시외 분묘 1기가 소재하는 것으로 조사되었으며(분묘의 정확한 위치, 면적 등의 확인은 지적측량을 요함), 이에 따른 소유권 행사의 제한을 반영한 가액을 '토지건물감정평가명세표' 비고란에 부기하였으니, 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 일반공장: 철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로, 외벽: 판넬잇기 등 마감, 바닥: 콘크리트위 하드너 등 마감, 창호: 알루미늄 샷시 창호 등임. - 공장,부대시설: 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물로, 외벽: 벽돌붙임 등 마감, 창호: 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

- 일반공장: 현황 공장으로 이용중임. - 공장,부대시설: 현황 숙소 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

화장실(철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 2.88㎡) 은 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠㉡㉢㉣㉤) 평가 및 매각에 포함. 목록4. 지상의 입목은 토지에 포함하여 평가함.
2. 목록2. 건물은 현황 공장 및 숙소등으로 이용중이며 위 건물 중 ‘철골조 샌드위치판넬지붕 단층 화장실 2.88㎡’는 현황 소재불명임. 목록3.의 지목은 임야이나 현황 도로임.
3. 목록4. 및 인접지인 갈산리 산 109-10 경계 부근에 제시외 분묘 1기가 소재하는 것으로 조사되나 분묘기지권 성립 여부는 불분명함.(분묘소재로 인해 제한 받는 목록4. 토지의 가격은 79,449,000원임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34534 (1)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 갈산리 414-1

용도: 공장

감정가: 1,154,719,200 원

토지면적: 2841.00㎡ (약 859.4 평)

건물면적: 1318.49㎡ (약 398.8 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 갈산리 소재 '갈산교' 남동측 인근에 위치함. 주위는 공장, 전, 답, 임야 및 농가주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통으로 평가됨.

* 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 환경은 보통으로 평가됨.

* 토지 현황 및 이용 상태

기호1 토지는 공업용 건부지로 이용 중임. 기호3 토지는 지목이 임야이나 현황 도로로 이용 중임. 기호4 토지는 완경사 삼각형의 자연림으로 이용 중임. 기호5 토지는 도로로 이용 중임.

* 인접 도로 상태

본건 토지는 서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로(기호5) 및 노폭 약 2~3미터의 비포장 현황도로(기호3)에 접함. 기호4 토지는 지적상 맹지임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방 지역: 25km), 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역에 속함. 특히, 해병2사단 관할 지역 및 전방 지역 보호 구역 지정은 향후 건축 및 토지 이용에 대한 정부의 허가 및 제한을 수반할 수 있음.

1.3. 권리분석

* 본 경매는 에이치에프아이사일유동화전문유한회사의 신청에 의한 임의경매 사건임.

* 등기부상 권리 내역

말소기준권리는 2016년 7월 8일자 중소기업은행 근저당권 (을11)임.

매각으로 인해 말소 예상되는 권리로는 모든 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 있으며, 총 등기부채권액은 1,315,642,027원임.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 상세 내역은 별도 확인이 필요함.

* 임차인 현황

* 임차인: 백

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2017-06-16

대항력: 없음

* 임차인: 백

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2020-03-09

대항력: 없음

* 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2019-11-22

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2015-09-08

대항력: 있음

비고: 대항력이 있는 임차인으로, 보증금은 0원으로 기재되어 있음.

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2017-11-17

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2020-06-11

대항력: 없음

* 임차인: 차

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2023-10-12

대항력: 없음

* 임차인: 차

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2017-11-28

대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 정 님은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 인수 보증금 부담은 없을 것으로 보이나, 대항력 자체로 인한 잠재적 위험(예: 임대차 계약의 실제 유효성, 명도 저항 등)은 존재할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인과의 관계 및 계약 내용을 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다. 인수 보증금 합계는 0원임.

1.4. 상권분석

본 물건은 공장 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하며, 일반적인 공업지대 상권으로 분류할 수 있음. 대규모 상업 시설이나 주거 단지와의 연계성은 낮을 수 있으나, 인근 산업 단지 또는 물류 시설과의 연계성은 고려해 볼 만함.

1.5. 생활정보

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함. 주변 환경이 주로 농경지, 임야, 농가주택 등으로 이루어져 있어 도심의 편의 시설 이용은 제한적일 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지(기호4) 지상 및 인접지에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명함. 이로 인해 토지 가격이 79,449,000원만큼 제한받고 있으므로, 관련 법적 검토 및 분묘 이장 등 추가 조치 필요성이 있을 수 있음.

* 토지 지목과 현황 불일치: 기호3 토지의 지목은 임야이나 현황 도로로 이용 중임. 이는 향후 토지 이용 계획 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있는 요소임.

* 군사 시설 보호 구역: 본건은 해병2사단 관할 지역 및 전방 지역 보호 구역(25km)에 속해 있어, 토지 이용 및 개발에 대한 정부의 허가 및 제한이 따를 가능성이 높음.

* 맹지: 기호4 토지는 지적상 맹지로, 외부 도로로의 직접적인 접근이 어려움.

* 건물 제시외 면적: 공장 건물 중 일부(철골조 샌드위치판넬지붕 단층 화장실 2.88㎡)가 현황 소재불명으로 파악됨.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 정 님은 대항력이 있으므로, 명도 과정에 대한 충분한 법적 검토와 준비가 필요함.

* 유동화 물건, 공동담보: 자산유동화 상품으로 경매가 진행되는 점과 공동담보 설정 여부는 채권 관계 및 경매 절차의 복잡성을 시사함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 갈산리에 소재한 공장 용지 및 건물 일괄 매각 건으로, 감정가는 1,154,719,200원입니다.

광범위한 면적의 산업 시설 부지를 확보할 수 있다는 잠재력이 있으나, 분묘기지권, 군사보호구역 편입, 지목과 현황 불일치, 맹지, 건물 소재불명 등 다수의 복합적인 권리 및 토지 이용상의 제약 사항이 존재합니다.

특히, 분묘기지권의 성립 여부 및 효력, 그리고 대항력 있는 임차인의 권리 관계는 법률 전문가의 면밀한 검토와 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 상당한 면적의 산업 시설 부지(공장, 창고 등)를 확보할 수 있는 기회.

* 현재 공장 및 숙소 등으로 이용 중인 건물을 직접 활용 가능.

* 김포시의 산업 및 물류 중심지로서의 성장 가능성을 고려한 장기적 투자 관점.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 1,154,719,200원을 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(분묘기지권, 군사보호구역, 대항력 있는 임차인 등)와 명도 가능성, 추가적인 법적 검토 및 조사 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 인수 보증금에 대한 직접적인 재정 부담은 없을 것으로 보이나, 해당 임차인의 대항력 자체는 법률적으로 검토되어야 하므로, 이에 대한 면밀한 조사 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 물건의 특성상, 권리관계 및 법적 문제 해결에 대한 명확한 계획 없이 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.