나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3918 [1] 경기도 김포시 대곶면 율생리 485-8 더원팰리스 103동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 대곶면 율생리 소재 "대곶초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사유형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물(더원팰리스 103동) 내 4층 401호로서, (사용승인일 : 2020.08.19) 외 벽 : 인조대리석 붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

단지형 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 5필 1단의 대체로 세로장방형 토지로서, 단지형다세대주택 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로의 지선도로(율생중앙로75번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

율생리 485-8 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대곶초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관 리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대곶처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한 허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26~26.8.25 .)토지정보과문의 율생리 484-5 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역 )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대곶처리분구)<하 수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세 대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 율생리 484-6 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대곶초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관 리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대곶처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한 허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26~26.8.25 .)토지정보과문의) 율생리 484-9 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역 )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대곶처리분구)<하 수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세 대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 율생리 487-5 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대곶초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관 리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대곶처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한 허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26~26.8.25 .)토지정보과문의)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경3918 (1)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 율생리 485-8 더원팰리스 103동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 170,000,000원

건물 사용승인일: 2020년 8월 19일

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 전용면적: 53.18㎡ (약 16.11평)

토지 지분 면적: 39.47㎡ (약 11.96평)

총 토지 면적 (단지): 1048㎡

총 건물 연면적 (단지): 1653.2㎡

건물 동수 (단지): 4개동

세대수 (단지): 24세대

주차대수 (단지): 21대

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (신한은행 추정)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

물건은 경기도 김포시 대곶면 율생리 소재 "대곶초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 유사 유형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

차량으로 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 연결성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 단지형 다세대주택으로, 서측으로 율생중앙로75번길에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 다음과 같은 규제를 받습니다.

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (대곶초등학교)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (육군17사단관할지역)

* 제한보호구역 (전방지역:25km)(위탁지역15m)

* 성장관리권역

* 하수처리구역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 특정 대상자, 2025.8.26 ~ 26.8.25)

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 9월 23일 접수된 신한은행의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리 (근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

현재까지 파악된 바에 따르면, 낙찰 후 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 송* (송윤정)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/확정일자: 2021년 7월 9일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 189,244,470원 (말소 예정 권리 포함)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

"더원팰리스"는 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 동일 지역 내 타 연립/다세대 주택과의 차별점을 가집니다.

최근 인근 "조양빌라"(2001년식)의 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 37.84㎡ (약 11.5평) / 1층 / 2026년 3월 5일 거래: 49,000,000원

* 37.84㎡ (약 11.5평) / 2층 / 2026년 6월 29일 거래: 47,000,000원

* 49.14㎡ (약 15평) / 1층 / 2026년 6월 25일 거래: 55,000,000원

이는 평당 약 370만 원 ~ 430만 원 수준입니다.

본건은 53.18㎡ (약 16.1평)으로, 비교 대상보다 면적이 크며, 건물 연식 또한 2020년식으로 신축입니다.

다만, 감정가 170,000,000원은 최근 거래 사례의 최고가(55,000,000원)와 비교했을 때 매우 높은 수준으로, 시세와의 격차가 상당합니다.

1.4. 생활정보

주변은 유사 유형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

"대곶초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

건물 자체적으로 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역에 해당하여 개발 행위 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등 특정 대상자의 토지 거래 시에는 허가가 필요할 수 있습니다.

감정가(170,000,000원)와 주변 시세(약 4,700만~5,500만 원) 간의 상당한 격차가 존재합니다. 이는 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근이 요구됨을 시사합니다.

유동화물건, 공동담보 물건이라는 점은 채권 관계의 복잡성을 내포할 수 있으나, 권리분석상 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축 다세대주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계가 복잡하지 않고 인수할 권리가 없어 깔끔하다는 장점이 있습니다.

하지만, 최근 유사 물건의 실거래가와 비교했을 때 감정가가 현저히 높게 책정되어 있어, 시세 조사에 기반한 보수적인 입찰 전략이 필수적입니다.

주거 환경은 보통 수준이나, 군사 보호 구역 등의 입지적 제약이 일부 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 준공된 신축 건물 (2020년식)

권리관계가 명확하고 낙찰 후 인수 부담이 없음

단지형 다세대주택으로서 안정적인 주거 환경

교육 시설(대곶초등학교) 인근 위치

1.8. 예상 입찰가

감정가: 170,000,000원

최근 인근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건물 연식의 물건은 4,700만 원 ~ 5,500만 원 수준에서 거래되었습니다.

본건은 면적이 더 크고 신축이라는 점을 감안할 때, 시세는 5,500만 원 이상으로 볼 수 있으나, 감정가와의 괴리가 매우 커 경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 높습니다.

보수적인 관점에서, 최신 거래 사례를 바탕으로 신축 프리미엄을 일부 반영하여 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

인수 보증금: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.