나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3833 [1] 경기도 김포시 감정동 705 김포센트럴헤센 108동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 감정동 소재 "감정중학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트, 공원묘지, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 16층 건물 내 9층 901호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 인접 공도로 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 지구단위계획구역(2017-08-01)(감정(주택과 확인)) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 제한보호구역(방공기지 : 1km)(협의지역,공군제3175부대관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부천지원 2025타경3833 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 감정동 705 김포센트럴헤센 108동 9층901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 308,000,000원

* 토지면적: 36.90㎡ (약 11.17평)

* 토지지분: 36.9046㎡ (약 11.17평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 공급면적: 제공된 자료에서 상세 정보 확인 불가

* 건물지분: 59.9941㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항

* 유동화 물건

* 특수 물건 정보: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경기도 김포시 감정동 소재 "감정중학교" 남동측 근거리에 위치함.

* 주위는 아파트 단지, 공원묘지, 근린생활시설 등이 혼재하여 소재함.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건까지 차량 접근이 용이함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 제반 교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만)

* 지구단위계획구역(2017-08-01)

* 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 역사문화환경보존지역 (문화예술과 협의)

* 장애물제한표면구역, 진입표면구역 (공항시설법)

* 제한보호구역(방공기지: 1km)(협의지역, 공군3175부대 관할)

* 성장관리권역

* 하수처리구역(걸포처리분구)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 등기부상 현재까지 파악된 총 채무액은 361,857,448원임.

* 말소기준권리인 신한은행 근저당권(2021-12-24, 190,800,000원) 이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 김포감정동지역주택조합 (2021-11-26)

* 소유권이전: 김영미 (2021-12-24) (매매)

* 근저당권: 신한은행 (190,800,000원) (말소기준권리)

* 가압류: 우리은행 (140,000,000원) (말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (말소)

* 가압류: 엠지캐피탈주식회사 (31,057,448원) (말소)

* 임의경매: 신한은행 (148,773,973원) (말소)

* 압류: 시흥세무서장 (말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입일자: 2023-04-06

* 확정일자: 2023-02-01

* 배당신고일자: 2025-10-15

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변에 아파트 단지가 다수 분포하여 주거 배후 수요가 탄탄함.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 편의 시설 이용이 가능함.

* 감정중학교 인근으로 교육 환경이 조성되어 있음.

* 물건 인근에 '공원묘지'가 소재하는 점은 주변 환경 측면에서 부정적으로 인식될 수 있음.

* 추가적인 외부 조사 결과, 대규모 혐오시설이나 특이 민원 발생 시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 16층 건물 내 9층 901호임.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.

* 창호: 새시 창호임.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중임.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 주변 편의 시설

* 단지 내 도로를 통해 인접 공도로 연결되어 있어 차량 이동이 편리함.

* 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이함.

* 감정중학교와 인접하여 교육 접근성이 좋음.

* 아파트 단지 특성상 기본적인 편의시설(상가 등) 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 다수의 토지이용계획 및 제한 상태가 존재함. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있음. (예: 고도지구, 역사문화환경보존지역, 군사시설 보호구역 등)

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)에서 거래 시 허가가 필요할 수 있음.

6.2. 명도 리스크

* 임차인은 대항력이 없어 강제집행 절차를 통해 명도가 가능함.

* 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 소송 비용이 발생할 가능성은 존재함.

6.3. 혐오 시설 및 환경적 리스크

* 물건 인근에 '공원묘지'가 소재하고 있어, 이에 대한 민감도가 높은 구매자에게는 부정적인 요소로 작용할 수 있음.

7. 종합 의견

본건 김포 센트럴 헤센 아파트는 경기도 김포시 감정동에 위치하며, 기본적인 아파트로서의 주거 기능 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 감정가 3억 8백만원 대비 면적과 권리 관계를 고려할 때, 경매 시장에서 관심을 받을 수 있는 물건입니다. 하지만 공원묘지 인접, 다양한 도시계획 제한 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상되나, 유동화 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 김포 센트럴 헤센은 지역 내 신축급 아파트 단지로, 기본적인 선호도가 있음.

* 인근 아파트 단지들의 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 있음.

* 교통망 접근성이 양호하여 출퇴근 등 생활 편의성이 좋음.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리상 안전한 물건임.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 308,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세, 물건 상태, 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 범위: 약 246,400,000원 ~ 277,200,000원

* 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동, 경쟁자 수 등을 면밀히 분석하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.