나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34509 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 103-30 청구타운 나동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡중학교" 남측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물내 제2층 제201호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((역곡초)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((역곡초병설유)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(역곡고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(역곡중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34509 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 103-30 청구타운 나동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 27.24㎡ (8.24평)

건물면적: 59.19㎡ (17.93평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용: 토지는 사다리형의 형상이며, 현재 다세대주택의 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지계획: 본건은 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경 보호), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 등기부상 권리 분석 결과 다음과 같은 권리 및 임차인이 존재합니다.

등기부 요약:

* 2004년 6월 19일: 소유권 이전 (한선미)

* 2021년 10월 1일: 소유권 이전 (정상봉)

* 2023년 9월 7일: 주택임차권 (이전종, 금230,000,000원), 말소: 인수

* 2025년 9월 17일: 임의경매 개시 (파산자, 말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이전종)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-30

* 확정일자: 2021-07-05

* 배당신고일자: 2023-09-07

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수' 권리로 확인되며, 선순위 임차인으로서 보증금 2억 3천만원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인: 이 (이하람)

* 보증금: 0원 (금액 미상)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-07

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임 등 금액이 미상이나 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 허 (허승준)

* 보증금: 0원 (금액 미상)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-04

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임 등 금액이 미상이나 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건의 주택임차권 등기(이전종)는 '인수' 대상이므로 매각으로 소멸되지 않습니다. 낙찰자가 임차인의 보증금 2억 3천만원을 인수해야 합니다.

권리분석 종합: 가장 중요한 권리 분석 포인트는 선순위 임차인 이 의 보증금 2억 3천만원 인수 여부입니다. 등기부상 '인수'로 명확히 기재되어 있고 대항력 또한 갖추고 있어, 낙찰 시 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 또한, 대항력 있는 다른 임차인 이 와 허 의 경우, 보증금 등 상세 정보가 파악되지 않아 향후 추가적인 채무 부담 또는 명도 관련 리스크가 존재할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 시세는 거래 시점, 건물 연식, 면적 등에 따라 다소 편차가 나타납니다.

2026년 3월 거래 사례:

* 예일주택나동 (2001년 건축, 36.35㎡): 1억 3,800만원 (평당 약 1,255만원)

* 월드팰리스 (2014년 건축, 38.77㎡): 2억 4,500만원 (평당 약 2,090만원)

* 대창스페이스빌 (2012년 건축, 45.33㎡): 1억 4,400만원 (평당 약 1,050만원)

본건은 2002-2003년경 건축된 것으로 추정되는 다세대주택으로, 전용면적 59.19㎡ (약 17.93평)입니다.

감정가는 2억 1,600만원 (평당 약 1,205만원)으로, 이는 주변 시세 중 비교적 낮은 가격대에 형성된 사례(예일주택나동, 대창스페이스빌)와 유사한 수준입니다.

그러나 최근 거래된 신축 연도의 건물(월드팰리스)의 경우, 면적이 작음에도 불구하고 훨씬 높은 가격대(평당 약 2,090만원)에 거래된 점을 고려하면, 본건의 잠재적 가치는 감정가보다 높을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 역곡중학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 용이한 위치에 있어 도심으로의 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 2억 3천만원 전액 인수: 낙찰자의 총 인수 금액이 크게 증가하므로, 투자 수익률 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 이 및 허 의 보증금/차임 미상: 이들의 보증금이나 차임 정보가 불명확하여, 추후 발생할 수 있는 추가적인 채무 부담 또는 명도 저항의 가능성이 있습니다.

* 형식적 경매: 일반 경매와 달리 복잡한 절차나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있어, 경매 진행 과정에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 매수자가 외국인이거나 특정 토지 거래 허가 대상에 해당할 경우, 거래 허가를 취득해야 하는 번거로움이 있습니다.

* 건축 연도: 2002-2003년경 건축된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 역곡중학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

가장 중요한 분석 포인트는 선순위 임차인 이 의 보증금 2억 3천만원이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 직접적인 금액이므로, 총 투자 비용을 산정하는 데 매우 중요한 요소입니다.

또한, 대항력은 있으나 보증금 정보가 파악되지 않은 다른 임차인들이 존재하여, 잠재적인 추가 리스크를 안고 있습니다.

형식적 경매라는 특성과 토지거래허가구역이라는 점 또한 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다.

주변 시세와 감정가를 고려했을 때, 실질적인 시장 가치는 인수되는 보증금 및 기타 리스크 요소를 감안하여 신중하게 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 편의성: 대중교통 이용이 편리하여 도심 접근성이 우수합니다.

* 성장 잠재력: 노후된 건물이라도 향후 리모델링 등 가치 상승을 위한 투자를 통해 잠재적 수익 창출을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 인수되는 보증금 외 추가 투자를 전제로 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 현재 시장 가치를 기준으로 산정됩니다.

주변 시세 및 감정가, 그리고 인수되는 보증금을 종합적으로 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 최소 2억 5천만원 이상으로 추정됩니다.

낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 2억 3천만원임을 감안할 때, 낙찰자의 총 지출액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 따라서 투자 수익 확보 또는 최소한 원금 회수를 위해서는, 예상 시장 가치에서 인수 보증금을 차감한 금액 이하로 입찰가가 결정되어야 합니다.

예상 시장 가치: 250,000,000원

인수 보증금: 230,000,000원

예상 입찰가 (시장 가치 - 인수 보증금): 20,000,000원

투자자는 위 예상 입찰가를 기준으로, 인수 보증금 외 임차인 리스크, 명도 비용, 경매 수수료, 향후 예상되는 수리비 등을 추가로 고려하여 최종 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.