나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34533 [1] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 2층205-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 근린생활시설 및 공장(지식산업센터), 아파트단지, 농경지 등으로 형성되어 있는 시가지주변 공장지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2022.12.14 사용승인된 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물내 제2층 제205-2호 외 3개호로서, - 외 벽 : 복합판넬 및 강화유리, 석재 마감 등 - 내 벽 : 판넬위 페인트 마감 등 - 창 호 : 알미늄샤시 및 강화유리 등으로 시공되었습니다.

이용상태

일련번호(1~4) 4개호 공히 집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)이며, 조사시점 당시 내부는 공실 상태입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 각 층별(지하2층~지상8층)로 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설, 운동시설)) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 15~18미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)이며, 현황은 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34533 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 2층 205-2호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도: 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점))

감정가: 544,000,000원

토지면적: 19.92㎡ (약 6.02평)

토지지분: 19.9194㎡ (약 6.02평)

건물면적: 82.80㎡ (약 25.05평)

건물지분: 82.8㎡ (약 25.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)이며, 현황은 공실 상태임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 근린생활시설 및 공장(지식산업센터), 아파트단지, 농경지 등으로 형성된 시가지주변 공장지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설, 운동시설)) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 15~18미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 건물정보

* 건축연도 및 구조: 2022년 12월 14일 사용 승인된 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물입니다.

* 해당 호수: 건물 내 제2층 제205-2호 외 3개호에 해당합니다.

* 마감재: 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 석재 마감 등이며, 내벽은 판넬위 페인트 마감, 창호는 알미늄샤시 및 강화유리 등으로 시공되었습니다.

* 이용상태: 집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)이며, 조사 시점 당시 내부는 공실 상태입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 각 층별(지하2층~지상8층)로 주차장이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매유형 및 채권자: 부동산임의경매이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

* 말소기준권리: 2023년 05월 30일 접수된 신한은행의 근저당권 (채권최고액 2,640,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리를 포함한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리:

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (주식회사 억수푸드)

* 다수의 가압류 (주식회사 엠엘피, 서울보증보험, 하나카드, 중소기업은행, 중소벤처기업진흥공단, 경기신용보증재단) - 모두 말소

* 압류 (국민건강보험공단, 김포시, 용인시) - 모두 말소

* 임의경매 (유에스제십삼차유동화전문) - 2025년 09월 18일 접수, 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 3,103,108,698원 입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 파악되지 않았습니다.

* 매각 후 소멸되지 않는 권리: 지상권개요가 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 경기도 김포시 구래동 일대는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 활발한 도시 개발이 진행되고 있습니다.

* 물건의 용도 및 현황: 집합건축물대장상 '공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)'으로 기재되어 있으나, 조사 시점 기준으로는 공실 상태입니다.

* 주요 수요층: 인근 지식산업센터 종사자, 아파트 단지 거주민, 주변 상권 이용객 등이 잠재적 수요층으로 예상됩니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 대상 물건 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 김포 구래동 일대는 데이터센터 건설 관련 주민 반대 이슈가 일부 검색되나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 차량을 이용한 접근성이 양호합니다. 김포 골드라인 구래역과의 접근성 및 시내버스 노선 등에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 인근의 아파트 단지 및 상업 시설 이용이 가능하며, 김포호수초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 주차: 건물 내 지하 2층부터 지상 8층까지 주차장이 확보되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대 수익 발생까지 공실 해소를 위한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 용도 관련 검토 필요: 집합건축물대장상 '공장'과 '근린생활시설(일반음식점)'이 함께 기재되어 있어, 실제 이용 목적에 따른 용도 적합성 및 관련 법규 저촉 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(저촉), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 행위 시 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

* '지상권' 인수 가능성: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 명시되어 있어, 해당 권리의 존부 및 내용 확인이 필수적입니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 해당 물건은 유동화 과정을 거쳤거나 공동 담보로 설정된 물건으로, 권리 관계 및 경매 절차 진행에 있어 복잡성이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 김포한강 듀클래스 건물 내 상가로, 비교적 신축 건물(2022년 12월 사용승인)에 해당합니다. 주변 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 지식산업센터 및 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적 수요는 있는 편입니다. 현재 공실 상태로 즉각적인 임대 수익 창출에는 시일이 소요될 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, '지상권'에 대한 추가 확인이 필요합니다. 또한, 다양한 토지이용계획 및 제한사항 존재, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

전반적으로 신축 건물이라는 장점과 함께 공실 및 복잡한 권리 관계 가능성(지상권) 등은 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자포인트

* 신축 건물 내 위치: 2022년 12월 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당하여 상품성이 양호할 수 있습니다.

* 주변 개발 잠재력: 김포한강신도시 내 위치하여 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 무권리 인수: 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수할 만한 부담되는 권리는 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 다용도 활용 가능성: 집합건축물대장상 '공장', '지원시설', '근린생활시설', '일반음식점' 등 다양한 용도가 기재되어 있어, 실제 이용 목적에 따른 유연한 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

1.9. 예상입찰가

* 감정가: 544,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황 기준)

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 공실 상태임을 감안할 때, 향후 공실 해소 및 임대 활성화를 위한 전략과 이에 따른 예상 수익률 분석이 필수적입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 조사를 통한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.