나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3840 [1] 경기도 김포시 대곶면 율생리 324-86 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 율생리 소재 "대곶중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장 및 창고, 농경지, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까치 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) : 2필지 일단의 부정형의 평지로서 공업용 건부지로 이용중이며, 기호(4)~(9) : 지목 및 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(1),(2) : 2필지 일단의 토지로서 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하며, 기호(4)~(9) : 지목 및 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1),(2),(4) 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역 (육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(육군17사단 협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등, 용도:단독다가구아파트연립다세대, 지정기간:25.8.26~26.8.25)토지정보과문의). - 기호(5) 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역 (육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(육군17사단 협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대곶처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인등, 용도:단독다가구아파트연립다세대, 지정기간:25.8.26~26.8.25)토지정보과 문의). - 기호(6),(7),(8),(9) 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역 (육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역: 25km)(위탁지역: 10m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립 다세대, 지정기간:25.8.26~26.8.25)토지정보과문의).

제시목록 외의 물건

"감정평가액의산출근거및결정의견"란 제Ⅳ항 및 "내부구조도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)은 일반철골구조 기타지붕 1층 건물로서 외벽 : 판넬잇기 마감 내벽 : 판넬잇기 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 제조업소로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

"감정평가액의산출근거및결정의견"란 제Ⅳ항 및 "내부구조도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
재매각, 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경3840 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 대곶면 율생리 324-86

* 신주소: 경기도 김포시 종생로 10-24 (대곶면 율생리)

* 용도: 공장 (건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이나, 현황 제조업소로 이용중)

* 감정가: 2,115,416,000원

* 토지면적: 3171.00㎡ (약 959.27평)

* 건물면적: 332.80㎡ (약 100.67평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각, 매수신청보증금 20%

* 건축일자: 2023년 08월 07일

2. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 대곶면 율생리 소재 "대곶중학교" 남동측 인근

* 주변 환경: 소규모 공장, 창고, 농경지, 근린생활시설 혼재

* 교통: 차량 접근 가능, 인근에 버스정류장 소재 (교통사정 보통)

* 도로: 본건 토지(기호 1, 2)는 북측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 접함. (기호 4-9는 도로로 이용중)

* 토지이용계획:

* 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역

* 일부 토지(기호 5)는 하수처리구역(대곶처리분구)에 포함

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 권리 존재 여부 및 상세 내역은 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 배 , 윤 (임차인)

* 보증금 16,000,000원, 차임 1,600,000원

* 전입(사업)일자, 확정일자, 배당신고일자 없음.

* 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인에게 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 2024년 09월 26일 접수된 신한은행 근저당권 (말소 예정)

* 주요 권리사항: 여러 근저당, 압류, 가압류, 공동담보 등이 등기되어 있으나, 임의경매 개시 결정으로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 약 25.5억원

* 본 경매는 신한은행의 신청으로 진행됩니다. (2025타경3840)

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 소규모 공장, 창고, 농경지 및 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 산업 단지나 대규모 상업 시설과는 거리가 있는 지역 특성을 보입니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 주변의 혐오시설 유무를 파악할 수 없습니다. 외부 지도 서비스나 검색 사이트 이용이 제한되어 정확한 정보 제공이 어렵습니다.

5. 생활정보

* 인근에 "대곶중학교"가 소재하여 교육 시설 접근성은 확보되어 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 소재하나, 대규모 편의 시설(마트, 병원 등)에 대한 구체적인 정보는 파악하기 어렵습니다.

* 제공된 정보만으로는 인근의 기타 편의 시설이나 주거 환경에 대한 상세한 분석이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 다양한 제한: 자연녹지지역, 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등으로 인해 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 지상권 존재 가능성: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 명시되어 있어, 만약 실제 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 상세 내용 확인이 필수적입니다.

* 컨테이너 제외: 매각 대상에서 제외된 컨테이너 3개 동의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 과거 매각이 유찰되었거나 다른 사유로 재매각되는 경우, 물건 자체의 문제점이나 시장 상황을 간접적으로 시사할 수 있습니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 채권 구조가 복잡할 수 있으나, 말소 기준 권리보다 후순위 권리는 소멸되므로 낙찰자가 직접적인 권리 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김포시 대곶면에 위치한 공장용지 및 건물로, 다수의 개발 제한 구역에 포함되어 있어 용도 전환이나 신축 등에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 임차인 보증금은 없으며, 말소 기준 권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주의 깊게 확인해야 할 리스크입니다.

* 재매각 물건이라는 점, 그리고 다양한 토지 이용 제한은 투자 시 신중한 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 향후 지역 개발 및 산업 환경 변화에 따른 가치 상승 가능성.

* 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성 (인수 보증금 0원, 대부분의 권리 소멸 예상).

* 공장용지로서의 활용 가능성 (현재 용도 및 주변 환경 고려).

9. 예상 입찰가

* 본 보고서에서는 추가적인 시장 조사, 주변 시세 비교, 수익률 분석, 예상 명도 비용, 낙찰 후 예상 수리 비용 등의 정보가 부족하여 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 입찰 희망가는 감정평가액(2,115,416,000원)을 기준으로, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 희망 수익률을 고려하여 개별적으로 결정하시기 바랍니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.