나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34528 [1] 경기도 김포시 장기동 2025-3 13층1308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 내 13층 1308호로서, 외 벽 : 석재붙임 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 업무시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측, 북서측으로 도로 및 남서측으로 공공보행통로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34528 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2025-3, 13층 1308호

용도: 오피스텔

감정가: 97,000,000원

토지면적: 4.87㎡ (약 1.47평)

토지 지분: 4.8661㎡ (약 1.47평)

건물면적: 19.84㎡ (약 6.00평) (전용면적)

건물 지분: 19.837㎡ (약 6.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2018년 7월 5일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 장기동에 소재하며, "경기김포경찰서" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측, 북서측으로 도로가 접하고 남서측으로는 공공보행통로가 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역 등에 포함되어 있으며, 대로2류, 소로1류, 중로3류 등 다양한 폭원의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물/진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등에게는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않습니다. (물건명세서상 지상권 개요는 공란으로 되어 있습니다.)

등기부상 말소기준권리는 2025년 9월 17일 접수된 주식회사 케어힐의 강제경매 (채권액 2,250,000,000원) 건입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/사업자등록일: 2024년 5월 1일

* 확정일자: 2024년 5월 1일

* 배당신고일자: 2025년 11월 17일

* 대항력: 있음

* 권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 500만원은 소액임차인 기준에 따라 배당 여부가 결정될 수 있습니다. 현재까지의 정보로는 인수 부담이 크지 않을 것으로 예상되나, 배당 절차를 확인해야 합니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2021년 9월 15일

* 확정일자: (없음)

* 배당신고일자: (없음)

* 대항력: 있음

* 권리분석: 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있는 임차인입니다. 금액이 미상이라도 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. 전입일자가 선순위로 파악되나, 보증금 0원이라는 특이사항에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 김포한강신도시 택지개발지구 내 일반상업지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집되어 있습니다.

주변에 관공서(경기김포경찰서)가 인접해 있으며, 상업 시설이 발달하여 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

지역 개발 계획에 따라 향후 상권의 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 통한 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근에 상업 시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 경기김포경찰서가 인근에 있어 치안 환경에 대한 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원이나 대항력을 가지고 있어, 명도 및 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의해야 할 부분입니다.

* 토지거래계약 허가구역: 특정 대상(외국인 등) 및 용도에 대한 제한이 있을 수 있으므로, 잔금 납부 시 관련 내용을 확인해야 합니다.

* 고도지구: 공항 고도 제한으로 인해 향후 건축물의 증축이나 용도 변경 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 향후 명도 관련 분쟁 가능성: 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차를 통한 명도가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 장기동에 위치한 비교적 신축급(2018년 준공) 오피스텔로, 좋은 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주변 편의시설 이용이 용이하며, 지역 개발 잠재력 또한 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인(특히 보증금/차임 0원 임차인)의 존재는 명도 시 주의를 요하는 부분입니다. 권리 분석상 인수될 보증금은 없으나, 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 토지이용계획상의 제약 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 버스정류장 인접 및 주변 상업 시설 발달로 우수한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 김포 한강신도시 내 입지: 택지개발지구 내 위치하여 지속적인 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 소형 면적: 19.84㎡(약 6평)의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업장 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 97,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 2월 16일: 19.837㎡ (약 6평), 4층, 85,000,000원 (평당 약 1417만원)

* 2026년 5월 4일: 33.9956㎡ (약 10.3평), 13층, 130,000,000원 (평당 약 1262만원)

* 2026년 5월 12일: 33.9956㎡ (약 10.3평), 4층, 120,000,000원 (평당 약 1165만원)

본건은 19.84㎡(약 6평) 면적으로, 2024년 2월 거래된 19.837㎡ 면적의 4층 물건(8,500만원)과 유사합니다. 본건은 13층으로 층수가 높다는 장점이 있습니다. 유사 면적의 4층 물건이 8,500만원에 거래된 점과 13층이라는 점을 고려할 때, 감정가(97,000,000원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 97,000,000원을 기준으로, 보수적인 입찰 전략을 구사한다면 감정가의 80% 수준인 약 77,600,000원에서 시작하여, 경쟁 상황 및 물건의 실질 가치에 따라 90% 수준인 약 87,300,000원까지 고려해 볼 수 있습니다. 유사 면적의 4층 거래가(8,500만원)와 본건의 13층이라는 점을 감안하면, 이보다 높은 금액으로 입찰할 가치도 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통해 물건의 정확한 상태, 임차인과의 협상 가능성, 그리고 법원 경매 시장의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.