나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512706 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1121-3 창우노블리안 1동 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역 남동구 구월동 소재 "구월서초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장과 예술회관 전철역이 소재 하여 대중교통은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 6층 602호로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 샷시 유리창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(52개 호, 주차 52대, 용적률 532.73%) 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로(인주대로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지 정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대( 지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 (1)금279,000,000원 (2)금279,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경512706 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512706 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1121-3 창우노블리안 1동 6층602호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 64.14㎡ (약 19.4평)

* 토지면적: 14.27㎡ (약 4.3평)

* 감정가: 226,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 창우노블리안 오피스텔입니다. "구월서초등학교" 남측 인근에 자리하며, 주변은 공동주택, 일반주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

* 교통 및 접근성:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천1호선 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로는 광대로인 인주대로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

* 건물 및 토지 정보:

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 6층에 위치한 해당 호실은 연면적 64.14㎡ (약 19.4평)입니다. 건물은 2018년 3월에 사용승인되었습니다. 토지는 총 742.8㎡ 부지에 건축되었으며, 건폐율 49.61%, 용적률 532.73%입니다.

* 지역지구 및 이용계획:

해당 물건은 준주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타(건축선 지정), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경 (혐오시설):

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. 주위는 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 경매를 통해 신속하게 정리될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리:

등기부등본상의 말소기준권리는 2023년 7월 13일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 가압류(권리금액 334,500,000원)입니다. 이보다 앞서 접수된 대부분의 권리들은 말소될 예정입니다.

* 주요 권리 내역 및 소멸 여부:

- 등기부등본 상 을구 4번으로 등기된 주택임차권(권리자: 심수연, 금액: 279,000,000원)은 말소 예정으로 확인되었습니다. 물건명세서상에도 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있어, 매수인이 인수할 권리에 해당하지 않습니다.

- 을구 3번 근저당권(권리자: 이영심, 금액: 200,000,000원) 또한 말소 예정입니다.

- 갑구의 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 가압류, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사(심수연). 보증금 279,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-08-16, 확정일자 2022-07-22. 배당신고일자 2024-03-15. 대항력: 없음. 비고: HUG 인수조건 변경.

- 임차인: 임순분. 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-07-01. 대항력: 없음.

모든 임차인은 현재 대항력이 없는 것으로 분석되어, 매수인이 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 총 채무액:

등기부등본 상 총 채권액 합계는 813,500,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 구월동 일대는 인천 남동구의 주요 업무 및 주거 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 최근 실거래가 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물인 창우노블리안의 유사 면적(64.14㎡ ~ 66.45㎡) 호실들이 2025년에 1억 6천 3백만 원에서 1억 6천 6백만 원 사이로 거래되었습니다.

- 2025년 3월 26일: 64.14㎡ (4층) 163,000,000원

- 2025년 8월 27일: 66.45㎡ (2층) 166,000,000원

- 2025년 9월 1일: 66.45㎡ (2층) 166,000,000원

이러한 최근 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 본 물건(64.14㎡)의 현 시세는 약 1억 6천만 원대 초중반으로 추정됩니다.

* 감정가와의 비교:

본 물건의 감정가는 226,000,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 1억 6천 4백만 원) 대비 높은 편입니다. 이는 감정 시점과 현재 시점 간의 시장 변동성 또는 감정가 산정 기준의 차이를 반영할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설:

인근에 구월서초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 교통 및 편의 시설:

예술회관역(지하철)과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 접근성이 뛰어납니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 설비:

위생 설비, 개별난방 설비, 자동화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거 및 업무 활동에 불편함이 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경:

이 사항은 물건명세서에 명시된 특이사항으로, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건의 변경을 의미합니다. 다만, 권리분석 결과 임차인(심수연)의 주택임차권이 말소 예정이고 대항력이 없어 매수인이 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 관련 변경 내용이 매수인의 실제 인수에 영향을 미치는지 추가 확인이 필요할 수 있으나, 현재까지의 정보로는 큰 리스크로 보기는 어렵습니다.

* 토지이용계획상의 제한:

해당 물건은 외국인 대상 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 허가 절차가 필요합니다. 또한 과밀억제권역에 속해 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천 남동구 구월동 소재 창우노블리안 오피스텔은 교통 및 생활 편의시설이 우수한 입지에 있으며, 건물 자체도 비교적 신축(2018년 준공)으로 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

권리분석 결과, 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 특히 임차인의 대항력 부재 및 임차권 말소 예정으로 인해 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 존재하지만, 이는 시장 상황 및 감정 시점에 따른 것으로 해석될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 완전 소멸: 매수인이 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 예술회관역 역세권이며, 대로변에 인접하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가는 높으나, 최근 실거래가를 고려할 때 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔 밀집 지역으로, 공실 위험이 상대적으로 낮아 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 해당 물건(64.14㎡)의 시장 가치는 약 1억 6천만 원대 초중반으로 추정됩니다. 본 물건은 6층으로, 최근 거래된 4층 및 2층보다 높은 층에 위치하고 있어 가격 경쟁력이 있습니다.

감정가(226,000,000원)가 시세보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 낙찰가는 최근 거래가 수준 또는 그 이상으로 형성될 수 있습니다. 6층이라는 장점을 감안하여, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 170,000,000원에서 175,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 시세 분석에 기반한 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 시세 확인, 경매 당일 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.