나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512691 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 91-2 부평아이파크 19층102동1901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "산곡역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(7호선 "산곡역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 철골구조 (철근)콘크리트지붕 40층 건물내 제19층 제102동1901호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장석재 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, "공동주택, 업무시설 및 근린생활시설" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 광대로의 포장도로가 각각 개설되어 있으며, 남측 및 서측으로 소로 및 세로의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-05-22)<철도안전법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금300,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512691 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 91-2 부평아이파크 19층102동1901호

용도: 오피스텔

감정가: 260,000,000원

토지면적: 9.75㎡ (약 2.95평)

건물면적: 49.93㎡ (약 15.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "산곡역" 남서측 인근에 위치하고 있음.

* 주위환경: 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역을 형성하고 있음.

* 교통: 차량의 출입이 용이하며, 지하철 7호선 "산곡역" 및 다수의 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 도로: 본건 북측 및 동측으로 광대로, 남측 및 서측으로 소로 및 세로의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 주택용도 취득 관련, 2026.8.25.까지 유효)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 본건은 인천지방법원 2025타경512691호로 진행되는 부동산강제경매 사건임.

* 채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)이며, 등기부상 채권 총액은 300,000,000원임.

* 말소기준권리는 2025년 9월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑3)임.

* 집합건물 등기부상 을구 3번 순위로 300,000,000원의 주택임차권(권리자: 김승호, 전입/확정일자: 2021-11-08)이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정임. (물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있어, 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 추가 확인이 필요함.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김승호)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-11-08

* 배당신고일자: 2024-02-13

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 말소 대상이나, 물건명세서에 HUG의 말소 동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있음.

* 임차인: 이건우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-15

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 'HUG 인수조건 변경', '대항력있는임차인' 특이사항과 관련 있으며, 보증금 0원에 대항력이 있다는 점은 매우 이례적이므로 면밀한 추가 조사가 필요함. (해당 임차인의 전입일자가 경매개시결정 등기일 이후로 추정되어 실제 대항력 성립 여부에 대한 법적 검토가 필수적임.)

* 인수 보증금 합계: 0원. (제공된 임차인 정보 및 권리분석 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 산곡동 일대는 주거, 업무, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역임.

* 인근 "산곡역"(예정)을 중심으로 상업 및 교통의 요충지로서 기능하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 상권 활성화 가능성이 높음.

* 토지이용계획 상 일반상업지역에 해당하여, 향후 지역 개발 및 상권 성장에 따른 잠재력을 보유하고 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 "산곡역" 이용이 편리한 거리에 위치하며, 시내외 버스 노선이 다양하게 개설되어 있어 대중교통 이용이 매우 용이함.

* 주변: 아파트 단지 및 상업시설이 인접하여 주거 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 건물: 철근콘크리트구조 40층 건물 내 19층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 완비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 이건우: 보증금 0원에 대항력이 있다는 점은 매우 이례적인 상황으로, 실제 계약 관계, 점유 여부, 법적 효력 등을 철저하게 조사해야 함. 또한, 전입일자가 경매개시결정 등기일 이후로 추정되는 바, 대항력의 실제 유무에 대한 법적 판단이 필수적임.

* HUG 인수조건 변경: 본건 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 인수 조건 변경이라는 특이사항을 가지고 있어, 낙찰 후 소유권 이전 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 가능성이 있음. HUG의 구체적인 인수 조건 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 토지 이용 제한: 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 개발 또는 거래 시 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구 산곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 산곡역 역세권이라는 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높음. 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됨. 그러나 대항력 있는 임차인 이건우의 존재와 HUG 인수조건 변경이라는 복합적인 권리 관계 및 특수 사항으로 인해, 낙찰 후 권리 분석 및 명도 과정에서 상당한 주의와 면밀한 조사가 요구됨. 특히 '보증금 0원'이라는 특이한 조건의 임차인에 대한 법적 검토와 HUG의 인수조건 변경 내용에 대한 명확한 이해가 선행되어야 함.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 교통 여건: 지하철 7호선 산곡역(예정) 역세권, 다양한 버스 노선 이용 가능.

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하고 최신 설비를 갖춤.

* 주거 및 상업 복합 입지: 주변 지역의 지속적인 발전 가능성이 높아 향후 가치 상승 기대.

* 부동산 강제 경매: 복잡한 권리 관계 해소 시, 시장 가격 이하로 취득할 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 오피스텔 매매 사례 분석 결과, 동일 건물(부평 IPARK, 지번 91-2)의 전용면적 56.89㎡(약 17.21평) 기준 최근 매매가가 250,000,000원에서 267,000,000원 사이에 형성되어 있음. 이를 바탕으로 본건 전용면적 49.93㎡(약 15.10평)의 적정 시세를 산출하면 약 227,320,000원으로 추정됨.

감정가는 260,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인 이건우의 존재, HUG 인수조건 변경과 같은 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 신중한 입찰 전략이 필요함.

따라서, 현재 시장 가격 및 제시된 리스크 요소를 감안하여, 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함. 단, 본 보고서에서 언급된 모든 위험 요소를 해소하기 위한 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 자문을 반드시 거치시기 바람.

본 조사 결과, 인천광역시 부평구 산곡동 91-2번지 주변에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.