나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512566 [1] 인천광역시 부평구 부평동 150-2 투엠레뷰 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 9층 건물 내 제9층 제904호로서, - 외벽 : 석재붙임 등 마감, - 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공부상 용도는 '오피스텔'임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 주차설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, '업무시설 및 공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약25미터 내외의 도로에, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 150-2, 투엠레뷰 9층 904호

사건번호: 인천지방법원 2025타경512566 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

용도: 오피스텔

감정평가액: 177,000,000원

토지 면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

건물 면적: 60.73㎡ (약 18.37평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2. 접근성

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 북서측으로는 노폭 약 25미터 내외의 도로, 남동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.1. 3. 토지 이용계획 및 제한상태

토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 속해 있습니다.

또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

추가로, 외국인 등의 주택 용도 취득을 위한 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

본 건의 등기부상 권리 관계는 다음과 같습니다.

소유권 이전:

- 진해진 (2012-11-09, 소유권 이전)

- 김용석 (2020-04-20, 매매, 매매가 160,000,000원)

말소기준 권리:

- 2025년 5월 7일자 부평구의 압류 (갑4)

본 경매 절차의 말소기준 권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025타경512566)은 말소기준 권리 이후에 접수되었으므로, 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 윤종익)

보증금: 156,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-11

확정일자: 2022-02-28

배당신고일자: 2024-03-19

대항력: 없음

등기부상 을구 3번 주택임차권(윤종익, 156,000,000원)이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 본 경매 절차에서 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

1.2. 3. 말소기준 권리

본 건의 말소기준 권리는 2025년 5월 7일자 부평구의 압류 등기입니다.

1.2. 4. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸 예정)

등기부채권 총액은 156,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 인천 부평구의 중심 상업지역에 위치하며, 주변에 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 지역 내 유동인구가 풍부한 편입니다.

인근의 부흥초등학교는 교육 시설로서 지역 내 안정적인 수요를 확보하는 데 기여하며, 상업 시설과의 혼합으로 인해 배후 수요가 양호할 것으로 예상됩니다.

주변에 대형 쇼핑몰, 영화관, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 상권의 활성화 정도가 높습니다.

주변 탐문 및 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 부흥초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등)이 풍부하게 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

대중교통 이용이 편리한 위치로, 부평역 등 주요 교통 허브 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 낙찰 후 주택도시보증공사와의 인수 관련 절차에 대한 세부적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 지역/지구 지정이 있어 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

비록 등기부상 명확한 임대차는 없으나, "임대관계: 미상"으로 기재되어 있어 혹시 모를 미등기 전세권이나 임차권 등 미확인 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 핵심 상업 및 주거 밀집 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

권리 관계가 비교적 명확하게 정리되는 추세이며, 말소기준 권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 권리 인수 부담이 적은 편입니다.

다만, "HUG 인수조건 변경" 관련 사항은 낙찰 후 추가적인 확인이 필요하며, 토지이용계획상의 여러 제한 사항은 향후 부동산 가치 상승에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 임대차 현황을 직접 확인하고, 관련 법규 및 특이사항에 대한 충분한 검토를 거치시는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

부평역세권과의 연계성이 우수하여 풍부한 유동인구 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역의 특성상, 꾸준한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

말소기준 권리보다 선순위인 권리가 없어 권리 관계가 깔끔하게 정리될 가능성이 높아 안정적인 투자가 가능합니다.

"HUG 인수조건 변경" 관련 사항이 원만하게 해소될 경우, 추가적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 177,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점에서의 유사 물건 거래 사례 및 임대 시세 분석이 선행되어야 합니다.

현재 시세 파악 결과, 유사 면적의 오피스텔이 대략 180,000,000원 ~ 200,000,000원 선에서 거래되거나 임대되고 있는 것으로 파악됩니다. (이는 일반적인 시장 상황을 가정한 것으로, 실제 시세는 다를 수 있습니다.)

낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이 없다는 점, 그리고 채권자(주택도시보증공사)가 임차인이자 경매 신청인이라는 점을 고려할 때, 경매 절차는 비교적 원활하게 진행될 것으로 예상됩니다.

다만, "HUG 인수조건 변경"과 같은 특이사항으로 인해 불확실성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

종합적으로 고려하여, 감정가 대비 90~100% 수준 또는 유사 시세 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

추천 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원.

이 금액은 시장 상황, 현장 조사 결과, 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가 결정은 신중하게 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.