나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512636 [1] 인천광역시 서구 연희동 737-10 대성아트빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '서곶중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택이 주를 이루는 정비된 주택지대로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 아시아드경기장역(인천2호선) 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 양호함.

건물의 구조

2001.05.11일자에 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임마감(표준마감기준) 등, 창호: AL샷시 및 하이샷시 마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. ※후첨 '내부구조도' 참조하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남측으로 노폭 약5~6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연희동 737-10 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 발코니 상에 제시외물건[ (ㄱ)샷시조 판넬지붕(발코니창고) 약8.2㎡, (ㄴ)샷시조 판넬지붕(발코니창고) 약2.1㎡]이 소재함.

물건 비고

제시외 샷시조 판넬지붕(발코니창고) 약8.2㎡, 샷시조 판넬지붕(발코니창고) 약2.1㎡ 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512636 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 737-10 대성아트빌 4층 403호

용도: 다세대주택

건축년도: 2001년 5월 11일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 82,700,000원

토지 면적: 15.69㎡ (약 4.75평)

건물 면적: 35.36㎡ (약 10.70평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 10.30㎡ (약 3.11평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (또는 주OOOOOOO)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

주의사항: 제시외 샷시조 판넬지붕(발코니창고) 약 8.2㎡, 샷시조 판넬지붕(발코니창고) 약 2.1㎡ 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 연희동에 소재하며, '서곶중학교' 동측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 다세대주택이 주를 이루는 정비된 주택지대로, 입지 여건은 보통입니다.

2.2. 토지 및 도로 상황

토지는 인근지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본 건 북동측 및 남측으로 노폭 약 5~6미터 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 압류(평택세무서장) 2022-08-25

등기부채권 총액: 81,600,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 9번 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (전영민)

보증금: 81,600,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-03

확정일자: 2022-05-09

배당신고일자: 2024-06-25

대항력: 없음

비고: 본건 임차인 전영민은 대항력이 없으며, 주택임차권이 등기되어 있으나(을구 9번), 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 주요 등기 사항

소유권 이전: 신연미 (2017-09-29), 권철승 (2020-03-10, 매매 금 78,000,000원)

주택임차권: 전영민 (2024-06-25, 금 81,600,000원, 말소 예정)

압류: 평택세무서장 (2022-08-25), 서구(인천광역시) (2025-05-13), 동화성세무서장 (2026-01-15)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-23, 금 81,600,000원)

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 인천광역시 서구 연희동은 다세대주택이 밀집된 주거지역으로, 지역 내 주거 안정성이 양호한 편입니다. 상업 시설보다는 주거 기능 중심의 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선 아시아드경기장역이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

'서곶중학교'가 인근에 위치해 있어 교육 환경이 고려될 수 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 구비되어 있어 생활 편의성이 확보됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 일반 실수요자에게는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

6.2. 제시외 건물

발코니 상에 설치된 샷시조 판넬지붕의 창고(총 10.3㎡)가 매각에 포함됩니다. 이는 현황 이용 상태와 다를 수 있으며, 철거나 원상복구 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

채권자이자 임차인 정보로 주택도시보증공사(HUG)가 확인됩니다. HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 확인하여 낙찰 후 발생할 수 있는 사항을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 2001년에 건축되어 비교적 양호한 상태입니다. 인천2호선 아시아드경기장역 이용이 가능하여 교통이 편리하며, 주택지대 내에 있어 생활 환경도 무난합니다. 권리 분석상 특별히 인수할 권리는 없어 보이며, 제시외 건물 및 토지거래허가구역 지정 등 일부 확인이 필요한 사항이 있습니다. HUG 인수조건 변경 관련 사항에 대한 명확한 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천2호선 아시아드경기장역 이용이 가능한 역세권 입지.

* 다세대주택 밀집 지역으로 주거 편의성 확보.

* 최근 실거래가 수준을 고려한 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 전용면적은 35.36㎡(약 10.70평)입니다. 주변 최근 매매 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 연희동 733-5번지 (2001년 건축, 57.54㎡): 2026년 1월, 150,000,000원 거래. 평당 약 862만원 (15,000만원 / 17.4평).

* 연희동 745-10번지 (2002년 건축, 59.38㎡): 2026년 1월, 66,000,000원 거래. 이 거래는 면적 대비 매우 저렴하며, 특수 거래로 추정됩니다.

* 연희동 688번지 (1995년 건축, 52.39㎡): 2026년 1월, 131,000,000원 거래. 평당 약 826만원 (13,100만원 / 15.8평).

9.2. 감정가 및 주변 시세 비교

본 건의 감정가는 82,700,000원입니다.

평당 거래가격을 고려할 때, 본 건의 면적(약 10.70평)에 적용하면 대략 88,703,000원 ~ 92,234,000원 범위의 시세를 형성하고 있습니다. 이는 감정가보다 높은 수준입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

감정가(82,700,000원)는 인근 실거래가 하단보다 낮게 책정되어 있습니다. 다만, 매각에 포함되는 제시외 건물(약 3.1평) 처리 비용, HUG 인수조건 변경 사항 등 추가적으로 고려해야 할 변수들이 있습니다.

인수 보증금이 없어 권리상 부담은 없습니다.

주변 시세를 고려하여 감정가 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최종 제안: 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.