나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512665 [1] 인천광역시 남동구 간석동 573-7 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 석정로길에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2000년 2월에 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 4층 402호로서, 외벽: 적벽돌 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2000-02-18)

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)<건축법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512665 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 573-7, 4층 402호 (신주소: 인천광역시 남동구 석정로 584-1)

* 용도: 다세대주택

* 건축물 사용승인일: 2000년 2월 18일

* 감정가: 112,000,000원

* 토지면적: 29.38㎡ (약 8.89평)

* 건물면적: 42.33㎡ (약 12.80평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 건물 동측으로 포장된 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 한정) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 10일 남인천세무서장의 압류 (갑10) 입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(정현원) - 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 10월 29일, 확정일자 2020년 10월 16일, 배당신고일자 2022년 12월 8일, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(정 ) 명의의 임차권 등기(을11)가 있으나, 등기부상 말소되었으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. (단, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 조건이 명시되어 있어, 최종적인 소멸 여부는 집행 법원에 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 기타 권리: 다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 임대차보증금 인수 금액은 0원입니다. (권리분석상 인수되는 보증금 없음)

* 등기부채권 총액: 약 5,324,000,000원 (채권 총액이 높으나, 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸 예정입니다.)

* 주의사항: HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있으므로, 입찰 전 HUG와의 계약 조건 및 관련 서류를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 간석동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 인근에 다세대주택 및 연립주택 단지가 형성되어 있으며, 소규모 상가 및 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 3월 31일 거래된 2014년식 64.73㎡ 다세대주택이 173,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 850만원)

* 2026년 3월 6일 거래된 1987년식 47.56㎡ 다세대주택이 120,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 790만원)

* 2026년 3월 4일 거래된 1991년식 34.65㎡ 다세대주택이 55,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 760만원)

* 본건(42.33㎡, 2000년식)은 위 거래 사례 중 중간 정도의 연식 및 면적을 가집니다. 특히, 4층이라는 점은 저층에 비해 선호도가 높을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 4층입니다.

* 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 접근이 용이한 편입니다.

* 주변 환경: 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 채무자인 동시에 임차인(또는 보증 관련)으로 얽혀 있는 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 HUG가 본건을 인수하거나 특별한 조건으로 매각이 진행됨을 시사하며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경512665 (1) 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 112,000,000원입니다. 건물은 2000년식으로 비교적 양호하며, 4층 중 4층으로 거주 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담은 적을 것으로 보이나, HUG 관련 특이사항 및 물건명세서 상의 명시된 권리 소멸 조건은 반드시 확인해야 할 부분입니다. 입지 및 주변 시세는 양호한 편으로, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 관련 특수 물건으로, 명확한 권리관계 확인 후 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주거 밀집 지역으로 꾸준한 수요가 예상되는 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 및 본건의 면적, 건축연도, 층수 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 현 시세는 감정가(112,000,000원)와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다. 최근 거래된 유사 물건의 평당 가격(약 760만원 ~ 850만원)을 적용하면, 본건(약 12.8평)의 시세는 약 9,700만원 ~ 10,900만원 수준입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하면, 감정가 수준인 112,000,000원을 기준으로 하되, HUG 인수조건 변경이라는 특수성을 감안하여 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.