나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512640 [1] 인천광역시 서구 석남동 506-5 석남룩소르주상복합공동주택 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 14층 건물 내 10층 1002호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 세장형의 토지로서, 업무시설, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석남동 506-5 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거 래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음 .

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512640 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 506-5 석남룩소르주상복합공동주택 10층1002호

용도: 오피스텔

건축년도: 2016년

감정가: 168,000,000원

총층수: 14층 중 10층

건물 면적: 57.48㎡ (약 17.4평)

토지 면적: 8.38㎡ (약 2.5평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 14층 건물 내 10층 1002호

토지 이용 현황: 인접지 대비 등고 평판한 세장형의 토지로서, 업무시설, 공동주택의 건부지로 이용중임.

건물 이용 현황: 공부상 오피스텔로 이용중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북서측 인근에 인천지하철 2호선 '석남역'이 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 도로 상태

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리(갑4: 평택세무서장 압류, 2022-08-25) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(주 )

보증금: 158,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-15

확정일자: 2020-08-11

배당신고일자: 2024-05-03

대항력: 없음

3.4. 권리 분석 종합

총 채권액은 약 1,962,000,000원입니다. 말소기준권리인 평택세무서장 압류(2022-08-25)를 기준으로 하위의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 주택도시보증공사(주 )는 대항력이 없으며, 보증금 158,000,000원에 대해 배당을 통해 변제받을 예정입니다. HUG 인수조건 변경 특이사항이 있으나, 명시된 임차인의 보증금은 0원으로 간주되며 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 석남동 일대는 오피스텔, 아파트 등 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 석남역을 중심으로 형성된 지역 상권은 주민들의 일상생활 편의를 제공하고 있습니다.

4.2. 상권 활성화 요인

인천지하철 2호선 석남역 역세권이라는 점과 주변 아파트 단지 및 오피스텔 등 배후 주거 수요가 풍부하다는 점이 긍정적인 요인으로 작용합니다. 또한, 향후 주변 지역의 개발 계획에 따라 상권 활성화 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인천지하철 2호선 석남역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 상업 지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설

* 주거: 석남룩소르주상복합공동주택 외 다수의 공동주택 및 오피스텔 밀집.

* 공공시설: (정보 없음)

* 기타: (정보 없음)

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 관련 특이사항이 기재되어 있습니다. 현재 제공된 정보로는 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 HUG의 특정 조건이 존재할 수 있으므로, 계약 진행 시 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획

본건 토지가 포함된 지역이 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되므로 일반적인 국내 매수자에게는 해당 사항이 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역을 조사한 결과, 직접적으로 본건 소재지와 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (다만, 인천 서구 지역에는 폐기물처리시설 등이 지정된 악취관리지역이 일부 포함되어 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 오피스텔로, 석남역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 건물은 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 일반상업지역에 위치하여 활용도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, HUG 인수조건 변경 관련 특이사항은 최종 계약 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 석남역 도보 이용 가능 거리로 교통 편리성 우수.

* 최근 실거래가 존재: 동일 건물 내 유사 면적의 오피스텔이 최근 1억 6천만원대에서 1억 7천만원대에 거래되어 시세 파악 용이.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 깔끔한 건물 상태 기대.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소될 예정으로, 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물(석남룩소르주상복합공동주택) 내 유사 면적(57.48㎡)의 오피스텔이 9층에 165,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 10층에 위치하고 있어 층수 면에서 다소 우위에 있습니다. 또한, 감정가는 168,000,000원으로 책정되었습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. HUG 인수 보증금은 0원으로 계산되어 낙찰자가 인수할 추가 보증금은 없습니다.

따라서, 본건의 적정 예상 입찰가는 약 170,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.