나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512660 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1353-101 신원빌라 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인천학익여자 고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 5~6미터, 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018 . 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위 한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금70,000,000원 범 위 : 1층 102호 37.86㎡ 임대차계약일자 : 2020년11월16일 주민등록일자 : 2020년12월10일 점유개시일자 : 2020년12월17일 확정일자 : 2020년11월17일 임차권자 : 윤** - 본건 현관문 도어락은 기준시점 현재 후첨 "사진용지"에서와 같이 파손된 상태인 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512660 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1353-101 신원빌라 1층102호

* 건물명: 신원빌라

* 신축일: 1996년 7월 15일

* 용도: 다세대주택 (공동주택)

* 감정가: 61,000,000원

* 토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

* 건물면적: 37.86㎡ (약 11.45평)

* 총 대지면적: 101.2㎡ (약 30.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 구조: 철근콘크리트조

* 지상 층수: 4층 (본건은 1층 102호)

* 도로명 주소: 인천광역시 미추홀구 주승로69번길 11-3 (주안동)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천학익여자고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (주안현대아파트 버스정류장 도보 약 8분, 간석 Ganseok 지하철역 도보 약 15분, 주안 Juan 지하철역 도보 약 17분)

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구(사업완료), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 2025.8.26~2026.8.25).

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 5~6미터, 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 10일 남인천세무서장의 압류.

* 주요 권리 사항:

* 말소기준권리 이하 모든 압류, 가압류, 근저당 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (윤효주, 보증금 70,000,000원): 등기부상 을구 순위 18번으로 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 엄상용

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 9월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 반환 의무는 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤효주)

* 보증금: 70,000,000원

* 전입일자: 2020년 12월 10일

* 확정일자: 2020년 11월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다.

* 최근 시세 동향 (2026년 5월 기준):

* 인근 '세명쉐르빌'(2001년식, 43.33㎡, 3층): 8,200만원에 매매.

* 인근 '화인에이스빌'(2012년식, 44.77㎡, 4층): 12,200만원에 매매.

* 인근 '대일빌라'(1993년식, 44.4㎡, 3층): 9,000만원에 매매.

* 제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 11.5평)의 다세대주택 거래 사례는 8,200만원에서 9,000만원 사이에서 형성되어 있습니다.

* 감정가 대비 분석: 본건의 감정가는 6,100만원으로, 최근 거래된 주변 유사 물건들의 시세(8,200만원~9,000만원) 대비 현저히 낮은 수준입니다. 이는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높은 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 "인천학익여자고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의 시설: 대중교통 이용이 편리하며(주안현대아파트 버스정류장 도보 약 8분, 간석 Ganseok 지하철역 도보 약 15분), 주변에는 주거 지역 특성상 기본적인 근린생활시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 확보된 정보 및 검색 결과 상, 본건 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 공장, 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 지역의 쓰레기 소각 및 처리 시설 관련 이슈가 간헐적으로 보도되고 있어, 해당 시설과의 구체적인 거리 및 영향 여부는 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현관문 파손: 감정평가서 및 물건명세서에 현관문 도어락 파손 상태가 명시되어 있어, 입찰 전 수리 비용을 고려해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 투자 시 허가를 받아야 하며, 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내에 해당됩니다. (단, 현재 시점에서는 이미 기간이 경과하였으므로, 해당 내용이 잔존하는지 추가 확인 필요. 만약 재지정되었다면 외국인 투자자는 허가를 받아야 함.)

* 대항력 없는 임차인: 엄상용 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 반환 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의 또는 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

* 지역 개발 사업: 본건은 '주거환경개선지구'로 지정되었으나 사업 완료(2006.12.31)된 상태입니다. 향후 지역 재개발 등 변동 사항이 있을 수 있으므로 관련 정보를 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 6,100만원 대비 주변 시세가 8,200만원에서 12,200만원으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 물건입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수할 임차보증금 또한 없는 것으로 파악되어 권리 관계가 매우 명확합니다. 다만, 현관문 파손 및 특정 토지이용계획 등 일부 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인과 추가적인 권리 변동 사항 점검이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 현재 시장가 대비 낮은 감정가로 인해 향후 상당한 시세 차익을 확보할 수 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 인수할 권리 부담이 없어 명도 절차가 원활하게 진행될 것으로 예상됩니다.

* 활발한 지역 개발 가능성: 주거환경개선지구로 지정되었던 이력이 있어, 지역 발전 및 가치 상승 잠재력을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 61,000,000원

* 주변 최근 매매 시세 (2026년 5월, 유사 면적): 82,000,000원 ~ 90,000,000원

* 예상 수리비 (현관문 등): 약 1,000,000원 ~ 3,000,000원

종합적으로 고려하였을 때, 감정가 대비 시세 차익과 수리비를 감안하여 75,000,000원에서 90,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 경매 시장 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.