나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512635 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-48 월드이-클래스 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '숭덕여자고등학교' 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제7층 제703호으로서, (사용승인일 : 2017.02.17) 외벽 : 인조석 붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 보일러에 의한 난방설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 완만한 가장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

1.2. 권리분석

1.3. 상권분석

1.4. 생활정보

1.5. 잠재적 리스크

1.6. 종합 의견

1.7. 투자 포인트

1.8. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512635 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 5-48 월드이-클래스 7층 703호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 180,000,000원

토지면적: 14.53㎡ (약 4.39평)

토지지분: 14.533200000000003㎡ (약 4.40평)

건물면적: 58.89㎡ (약 17.81평)

건물지분: 58.89㎡ (약 17.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '숭덕여자고등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통: 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 숭덕여자고등학교가 있으며, 주거지역으로서 일상생활에 필요한 편의시설 및 상업시설 접근이 용이할 것으로 판단됩니다. 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 갑4, 남동세무서장 압류 (접수일자: 2022-06-07)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (천혜숙, 보증금 197,000,000원, 전입일자: 2020-10-06)은 말소기준권리 이후에 등기되었으며, 등기부상 '말소' 처리되어 매각으로 소멸됩니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

* 말소되는 기타 권리: 소유권이전 (갑2, 김동아), 소유권이전 (갑3, 유지성), 압류 (갑4, 남동세무서장), 압류 (갑5, 남동구), 가압류 (갑6, 주택도시보증공사), 강제경매 (갑7, 주택도시보증공사), 압류 (갑8, 안산세무서장) 등이 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(천 )

* 보증금: 197,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-06

* 확정일자: 2020-09-11

* 대항력: 없음 (등기부상 말소되었으므로)

* 비고: 해당 임차인은 등기부상 말소되었으며, 대항력이 없습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 만수동 일대는 주거지역으로, 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 이용 현황: 토지는 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 인접 필지와 등고 완만한 가장형의 토지입니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제7층 제703호이며, 2017년 2월 17일에 사용승인되었습니다.

* 마감: 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 보일러 난방 설비, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 등기부상 해당 임차권이 말소되었으므로 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 경매 진행 과정에서의 변동 사항에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 제한구역: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로, 공실 위험 또는 명도 관련 협상 필요성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 남동구 만수동의 주거 밀집 지역에 위치한 오피스텔입니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소 기준 권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다.

* 따라서 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 최근 실거래 사례와 감정가를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 명도 외 인수 부담이 없습니다.

* 준주거지역에 위치하여 주거 및 업무 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 신축 (2017년 준공) 건물로 비교적 관리가 용이합니다.

* 주변에 학교 및 주거시설이 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 180,000,000원

* 최근 매매 사례 (2024년 10월): 140,000,000원 (전용면적 57.75㎡, 9층)

* 본건은 전용면적 58.89㎡, 7층입니다.

* 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있는 점과 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 감정가와 실거래가 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 160,000,000원 내외로 판단됩니다. (정확한 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 조사 후 결정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.