나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512575 [1] 인천광역시 서구 당하동 1076-3 퀸즈타운 103동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동에 소재하는 "당하중학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 제3층 제302호로서 외벽: 벽돌 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경512575 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1076-3 퀸즈타운 103동 3층302호

* 용도: 도시형생활주택 (주거용)

* 감정가: 352,000,000원

* 건물명: 퀸즈타운

* 동/호수: 103동 302호

* 층: 3층 (총 4층 건물 내)

* 건축년도: 2017년 (준공일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 토지면적: 78.22㎡ (약 23.66평)

* 건물면적 (전용면적): 66.85㎡ (약 20.22평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, "당하중학교" 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 복합 지역으로 볼 수 있으며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건 역시 보통으로 판단됩니다.

* 도로 상태: 물건지 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 직접 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2022년 7월 29일 접수)

* 주요 권리 내역:

* 2019년 1월 25일: 공유자전원지분전부이전

* 2021년 6월 11일: 소유권 이전

* 2021년 10월 25일: 소유권 이전

* 2022년 7월 29일: 국민건강보험공단 압류 (말소기준권리)

* 2022년 12월 8일: 주택도시보증공사 주택임차권 등기 (을구 3번)

* 2025년 9월 22일: 주택도시보증공사 강제경매 개시결정 (본건)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (소 언): 보증금 350,000,000원, 차임 0원. 2021년 9월 3일 전입 및 확정일자, 2022년 12월 8일 배당신고. 대항력 없음. (등기부상 주택임차권, 말소 예정)

* 홍선화: 보증금 0원, 차임 0원. 2024년 4월 4일 전입. 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (주택도시보증공사의 주택임차권 등기는 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 주변의 최근 거래 사례를 바탕으로 시세를 분석하였습니다.

* 주변 환경: 공동주택과 상업시설이 함께 있는 일반적인 주거 지역입니다.

* 최근 시세 동향 (2025년 3월~5월 거래 사례 기준):

* '멤버스힐' (2017년식, 31.48㎡): 123,000,000원 (평당 약 1,287만원)

* '성화리치빌' (2009년식, 74.19㎡): 160,000,000원 (평당 약 713만원)

* '천우명가' (2012년식, 53.99㎡): 228,000,000원 (평당 약 1,396만원)

* 본 물건 (2017년식, 66.85㎡)과 유사한 연식의 '멤버스힐'이나, 비슷한 면적의 '천우명가' 시세를 비교할 때, 평당 약 1,300만원 ~ 1,400만원 선으로 추정해 볼 수 있습니다. 본 물건의 감정가는 평당 약 1,740만원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 시설: 당하중학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설들이 소재하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 교통 편의성: 차량으로의 접근이 용이하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기본 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 지도 및 위성 정보를 확인한 결과, 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 학교, 공원, 상업시설 등이 주로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

몇 가지 주의사항 및 특이사항을 인지하고 입찰에 임해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). 다만, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하는 조건으로, 일반적인 경매 취득에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보이나, 관련 규정은 재확인하는 것이 좋습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권이 등기되어 있으나, 물건명세서상 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 HUG 보증금 3억 5천만원을 인수하지 않아도 되는 상황입니다.

* 임대차 관계: 홍선화 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 대항력이 없습니다. HUG 임차권 역시 대항력이 없으므로, 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 하지만 현재 도시형생활주택으로 사용 중인 점을 감안하면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리 관계가 비교적 명확하고, 건물 연식(2017년)이 최근에 속해 있어 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있습니다. 입지 및 교통 여건 또한 무난한 수준입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 낙찰 후 인수할 부담이 거의 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 2017년식 건물로 비교적 신축에 속하며, 노후화에 따른 수리 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하고 있어 임대수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 최근 실거래가 및 본 물건의 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 82% ~ 88% 수준인 290,000,000원에서 310,000,000원 사이를 적정하게 판단합니다.

* 건물면적: 66.85㎡ (약 20.22평)

* 주변 시세: 평당 약 1,300만원 ~ 1,400만원

* 감정가: 352,000,000원 (평당 약 1,740만원)

* 예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.