나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512583 [1] 인천광역시 부평구 부평동 528-9 더갤러리 14층102-1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,아파트,근린생활시설 등이 소재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층(사용승인:2017.08.31) 건물내 제14층 제1402호로서, 외벽:몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감. 내벽:내부인테리어마감. 창호:샷시 창호 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비,승강기설비,화재탐지설비,기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단의 토지로 인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, "오피스텔및 제1종 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 노폭 약12미터, 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<부평동 528-9> 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025.05.19), 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26)(외국인등 주택용도 취득,지정기간:2025.08.26~2026.08.25)임. <부평동 530-1, 부평동 530-4> 일반상업지역, 방화지구,시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025.05.19), 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26)(외국인등 주택용도 취득,지정기간:2025.08.26~2026.08.25)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512583 (1)

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 263,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 528-9, 더갤러리 14층 102-1402호

용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2017년 08월 31일

건물면적: 79.27㎡ (약 23.98평)

토지면적(지분): 9.46㎡ (약 2.86평)

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 편의성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 약 12미터, 서측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 02월 14일자 양천세무서장의 압류 (갑4) 입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리, 임차권 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서 상 을구 3번 주택임차권등기(고대철, 보증금 260,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 고대철

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 04월 07일

확정일자: 2020년 03월 12일

배당신고일자: 2024년 05월 03일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 임차인의 대항력이 없으므로, 보증금 미회수 위험은 HUG에서 처리하거나 매각으로 인해 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

총 채권액: 4,329,000,000원 (대부분 말소 예상)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 부평동 일대는 주거와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 임대수요 및 배후수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 시장 가격 동향 (최근 실거래가 기반 추정)

제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 거래가 2025년 11월부터 2026년 1월 사이에 17,000만원에서 19,000만원 사이에 이루어졌습니다.

본건의 전용면적 79.27㎡를 기준으로 환산 시, 제곱미터당 약 270만원 ~ 300만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본건의 현재 시세는 약 22,760만원 내외로 추산됩니다. (79.27㎡ * 287만원/㎡)

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

인천부흥초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내 시설

기본적인 급배수, 위생, 승강기, 화재 탐지 설비가 구비되어 있습니다.

기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경은 매각 절차 또는 인수 후 관리에 변동 사항이 있을 수 있음을 시사합니다. 계약 진행 시 HUG 측과의 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 명확성

을구 3번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 서류 및 법적 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25) 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년 준공)된 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상의 큰 위험은 없어 보입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 주택임차권 등기의 처리 과정에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 감정가 대비 최근 실거래가 추정치가 낮다는 점을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 신축 건물 (2017년 준공)

* 편리한 교통망 및 주변 상업시설 접근성

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적음 (예상)

* 79.27㎡의 비교적 넓은 전용 면적

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과 추정 시세는 약 22,760만원 내외로, 감정가 263,000,000원보다 낮습니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특수성을 고려하고, 시장 가격을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원에서 250,000,000원 사이를 권장하며, 최고 입찰 희망가는 240,000,000원으로 제안합니다.

* 참고: 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 검색은 본 AI의 기능 범위를 벗어나 수행할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.