나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512565 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 725-9 호방무지개 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '용일사거리' 남서측 인근에 위치함 ○ 주위환경 아파트,다세대주택,연립주택 등으로 형성된 공동주택지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 출입 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 -버스: 인근 소재 간선도로(승학로 등)변 버스정류장 소재함 -전철: 북동측 원거리에 전철역(인천2호선, 시민공원역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물내 5층 504호로서 ○ 외부마감: 석재 마감 ○ 내부마감: 벽지 및 타일 등 마감 ○ 외부창호: PVC새시

이용상태

○ 연립주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 도시가스설비 ○ 난방설비: 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 사다리형 평지 ○ 이용상태 : 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 서측 및 북측으로 세로의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상임 ○ 기타: 주차(23대) ○ 주택임차권: 보증금(144,000,000원), 점유개시일(2021.05.04)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경512565 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 725-9 호방무지개 5층504호

용도: 연립주택 (집합건물)

건축년도: 2019년

감정가: 141,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.20㎡ (약 7.62평)

토지기여율: 25.2㎡

건물면적: 51.93㎡ (약 15.71평) - 전용면적 기준

건물기여율: 51.93㎡

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건.

건축물 현황에 따르면 총 23대의 주차가 가능합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, '용일사거리' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택 등이 혼합된 공동주택 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 양호하며 출입이 자유롭습니다.

대중교통 여건은 보통으로, 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며 인천2호선 시민공원역이 북동측 원거리에 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존은 김덕기(2019-08-26), 소유권이전은 정병문(2021-05-31)입니다.

을구 4번으로 주택임차권(권리자: 박지우, 144,000,000원)이 등기되었으나, 2023-06-28자로 말소 예정입니다.

말소기준권리인 안산시 압류(2024-11-21) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 경매 사건의 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매(2025-09-22, 144,000,000원)도 말소 대상입니다.

총 등기부채권액은 144,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인은 주택도시보증공사(박 )로 보증금 144,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2021년 5월 4일, 확정일자는 2021년 4월 14일입니다.

임차인의 대항력은 없습니다.

배당신고일자는 2023년 6월 28일이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수 권리 여부

말소기준권리 이하 모든 권리(압류, 강제경매, 주택임차권)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권 등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 말소 처리될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담(유치권, 선순위 전세권 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 주안동 일대는 주거 지역으로, 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있습니다.

용일사거리 인근 지역은 상업 및 업무 기능이 혼합되어 있어 기본적인 상권 형성이 되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주안초등학교, 석정중학교, 인주중학교, 학익고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

권리분석 결과, 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 법적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 전반적인 변동성으로 인한 가격 하락 가능성이 있습니다.

주안동 지역의 개발 계획 및 신규 공급량 변화 등 지역적 요인이 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본 건은 공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 결과에 따라 배당 순위 등에 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 관련 세부 내용을 입찰 전 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 2019년 건축된 비교적 신축인 집합건물(연립주택)입니다.

권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 권리 행사에 용이할 것으로 보입니다.

입지, 교통, 생활 편의성 등 여러 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있으며, 최근 시세 분석 결과 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 HUG 관련 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2019년)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리 관련 분쟁 소지가 적습니다.

향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자라는 점은 보증금 관련 절차의 투명성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 141,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 43.33㎡ (약 13.11평): 82,000,000원 (2026.05.04)

* 44.77㎡ (약 13.54평): 122,000,000원 (2026.05.06)

* 44.4㎡ (약 13.43평): 90,000,000원 (2026.05.04)

본 물건은 51.93㎡ (약 15.71평)이며, 2019년식으로 비교적 신축입니다.

가장 높은 거래 사례(12,200만원)를 기준으로 평당 약 901만원의 가격대를 형성하고 있습니다.

이를 본 건물의 면적(15.71평)에 적용 시 약 141.5백만원 (15.71평 * 901만원/평)으로, 감정가 141,000,000원과 유사한 수준입니다.

신축 연도를 고려하면 감정가는 합리적인 시세 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 없습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

보수적 접근: 감정가의 85% 수준 → 약 119,850,000원

적정가 접근: 감정가 수준 → 약 141,000,000원

공격적 접근: 감정가 초과 → 150,000,000원 이상

추천 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 145,000,000원

최종 예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.