나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512549 [1] 인천광역시 부평구 부평동 433-179 해피플러스 8층801호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천생활예술고등학교' 북측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 오피스텔과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역 으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '부평시장역'등이 소재 하여 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 10층 건물내 8층 801호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지 가장형 평지로서 '업무시설 및 공동주택의 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

각호 공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경512549 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 부평동 433-179번지, 해피플러스 건물 8층 801호입니다.

건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 공동주택으로도 사용 가능한 복합 용도이며, 해당 호실은 연립주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

감정평가액은 266,000,000원이며, 토지 면적은 16.26㎡(약 4.9평), 건물 면적은 77.40㎡(약 23.4평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 2012년에 건축된 철근콘크리트 구조의 10층 건물 내 8층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천생활예술고등학교' 북측에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 오피스텔, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통은 인근 버스정류장 및 지하철 '부평시장역' 이용이 가능하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물은 남측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건의 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

등기부등본상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2023년 3월 9일자 부평구의 압류(갑6)입니다.

주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(갑8)가 말소기준권리보다 늦게 등기되었습니다.

주택임차권(을3)은 고의진(HUG)으로 등기되어 있으며, 보증금 253,000,000원, 전입일자 2020년 12월 2일, 확정일자 2020년 10월 28일입니다. 임차인의 대항력은 없으며, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

가장 주의해야 할 사항은 2022년 5월 12일자 김기라 명의의 소유권이전담보가등기(갑5)입니다. 이는 말소기준권리인 압류보다 선순위에 해당하므로, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이 부분에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 주거용 건물과 상업용 시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

인천생활예술고등학교가 인근에 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

지하철 부평시장역과 인접하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편이며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 다세대주택, 아파트 등 공동주택이 밀집해 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

인근에는 각종 편의시설 및 상업시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

건물 내에는 위생, 상하수도, 가스, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 소유권이전담보가등기(갑5)의 존재입니다. 해당 가등기는 말소기준권리보다 앞서 등기되어 있어 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 가등기의 구체적인 내용과 인수 시 부담해야 할 금액 및 절차에 대한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 언급되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 다만, 임차인 고 은 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없으므로 임차인 관련 리스크는 적다고 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 역세권에 위치한 비교적 신축급(2012년 준공) 공동주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호합니다.

하지만 선순위 담보가등기라는 매우 높은 권리 분석상의 위험을 내포하고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 전문가의 법률 자문 없이는 투자가 매우 신중해야 하는 물건입니다.

가등기 문제가 해결되지 않는다면, 실제 매수 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도에 어려움을 겪을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 부평시장역 역세권 입지로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 전용면적 77.40㎡의 비교적 넓은 면적으로 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

* 건축 연차가 오래되지 않아 건물 자체의 노후도는 높지 않습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,000,000원입니다.

최근 인근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 해피팰리스(2015년식, 49.26㎡)가 284,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건은 면적이 더 넓어 시장 가치가 더 높을 수 있습니다.

하지만, 앞서 분석한 바와 같이 선순위 담보가등기(갑5)의 인수 위험이 매우 크므로, 이로 인한 가치 하락분을 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

안전한 투자를 위해서는 해당 가등기의 말소 여부, 인수 금액 등을 법률 전문가와 함께 면밀히 검토한 후, 잠재적 위험을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 감정가 대비 낮게 책정하여 약 230,000,000원 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 최소한의 제안이며, 가등기 위험 해소 정도에 따라 가치는 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.