나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512544 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1485 12층1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "신기사거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 오피스텔 및 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통 편리성 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근)콘크리트 지붕 14층 건물 내 본건은 제12층 제1204호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽:벽지,타일 등, 창호:샷시창호.

이용상태

본건은 본건은 공부상 업무시설(오피스텔)인 바 조사일 현재 사용인 등 부재상태로서 실제 이용상황은 확인하지 못함.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 30M, 서측으로 약 8M 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역,과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 1485번지 12층 1204호에 소재하는 오피스텔입니다.

건축물 정보에 따르면 본건물은 2018년에 사용승인된 철근콘크리트구조의 14층 건물입니다.

총 54세대로 구성되어 있으며, 본건은 그중 12층에 위치한 호실입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 전용면적은 58.53㎡ (약 17.70평)이며, 토지 지분은 13.82㎡ (약 4.18평)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 조사일 현재 실제 이용 현황은 확인되지 않았습니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경512544 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

감정평가액은 198,000,000원입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)로 확인됩니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "신기사거리" 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 유사한 형태의 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측 약 30미터, 서측 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자 정보

본 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 진행하는 부동산강제경매입니다.

등기부등본상 채권 총액은 1,308,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 임차인으로 주택도시보증공사(한예지)가 존재하며, 보증금 238,000,000원에 차임은 0원으로 신고되었습니다.

전입일자는 2021년 11월 5일, 확정일자는 2021년 10월 5일입니다.

다만, 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

비고란에 HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있어, 임차권은 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2022년 11월 24일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5, 채권액 1,070,000,000원)입니다.

이 외에도 강서세무서장의 압류(갑6) 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7) 등이 존재합니다.

을구에는 주택임차권(을1, 보증금 238,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

제공된 정보를 종합할 때, 본 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 주안동 일대는 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달하여 지역 내 기본적인 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(58.53㎡)의 오피스텔이 2024년 10월 17,800만원에 거래되었습니다.

다른 유사 면적(59.34㎡) 오피스텔은 2026년 1월 및 2월에 15,400만원에 거래된 기록이 있습니다.

본건의 감정가는 198,000,000원으로, 최근 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

시세는 15,400만원에서 17,800만원 범위에 형성되어 있으나, 입지나 층수에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어, 기본적인 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

(구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

5.2. 교육시설

인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 설명에 따르면, 본건 인근에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있어, 거래 과정이나 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건축물대장상 용도는 오피스텔이나, 실제 이용 현황 미확인으로 인한 명도 저항 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 관련 규정을 확인해야 합니다.

총 채권액이 매우 높아, 후순위 권리들의 소멸 여부를 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 오피스텔로, 준수한 입지와 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인 관련 정보를 보유하고 있어, HUG의 인수조건 변경 사항을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

전반적으로 무난한 입지조건을 갖추고 있으나, 높은 채무 총액과 감정가 대비 실거래가 수준을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주안동 신기사거리 인근의 중심 상업 및 업무지구에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

* 교통이 편리하고 주변 편의시설 이용이 용이하여 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물이므로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 198,000,000원

최근 거래가: 15,400,000원 ~ 17,800,000원

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 경쟁력 있는 예상 입찰가는 170,000,000원에서 190,000,000원 범위로 예상됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항, 그리고 향후 시장 변동성을 충분히 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.