나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512642 [1] 인천광역시 계양구 동양동 622-4 명성에이스빌 씨동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "당산초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 5층 501호로서, 외 벽 : 스톤코트 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512642 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 622-4 명성에이스빌 씨동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 129,000,000원

토지면적: 30.56㎡ (약 9.25평)

건물면적: 38.70㎡ (약 11.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 5층

사용승인일: 2009년 1월 8일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "당산초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 스톤코트, 창호는 새시로 마감되었으며, 5층 건물 중 5층에 해당합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 과거 토지거래계약허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정된 이력이 있습니다.

3. 권리분석

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리: 2020년 4월 7일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(80,600,000원)입니다.

채권 총액: 등기부채권 총액은 80,600,000원이지만, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수 보증금: 0원. 낙찰자는 인수할 보증금이 없어 권리상 부담이 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (본 경매물건의 현재 소유자(상속)와 동일인으로 추정되며, 2025-11-04 상속으로 인한 소유권이전 등기 확인됨)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 9월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인이 대항력이 없으며 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하며, 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

당산초등학교가 인근에 위치하여 학군 관련 수요는 존재하며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

특정 대형 상권보다는 지역 내 근린생활시설을 중심으로 한 생활 편의 상권의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 소규모 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 당산초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

기타: 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 이는 규제 사항이며 주변에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후도: 2009년에 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 17년이 경과하여 일부 노후화 및 시설 개선이 필요할 수 있습니다.

임차인 정보: 임차인이 현 소유자와 동일인으로 추정되며 보증금 및 차임이 0원인 점은 특이사항이나, 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

시장 변동성: 다세대주택 시장은 지역 개발, 금리 변동 등 외부 요인에 따라 가격 변동성이 있을 수 있으므로 지속적인 시장 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 명성에이스빌 C동 501호 다세대주택으로, 감정가는 1억 2,900만원입니다.

권리분석상 인수할 부담이 전혀 없어 법적 리스크가 적은 안전한 물건입니다.

2009년에 건축된 건물로 연식에 따른 관리 상태 및 수리 필요성을 고려해야 합니다.

주변 시세 및 경매 낙찰 사례를 볼 때, 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰될 가능성도 존재하므로 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

권리상 안전성: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰 후 권리 행사에 문제가 없습니다.

실거주 용이성: 약 11.71평의 전용면적은 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

입지 조건: 초등학교가 인접해 있고 대중교통 접근성이 보통 수준으로 기본적인 생활 여건이 갖춰져 있습니다.

잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 기반 시설 확충 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 129,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 인근 다세대주택의 거래가는 면적 및 건물 연식에 따라 10,550만원(54.65㎡, 2008년 준공)에서 19,900만원(40.51㎡, 2021년 준공)까지 분포하고 있습니다.

별도 검색 결과에 따르면, 인근 '명성에이스빌'(본건과 동일 단지, 622-4)의 11평형 매물이 8,800만원에, 2009년 준공된 '대우 스위트빌'(56.66㎡)이 1억 4,800만원에 매매된 사례가 있습니다.

또한, 매우 근접한 '이지하임빌'(2009년 준공, 622-3) 다세대주택이 2026년 1월 경매에서 감정가 1억 5,100만원 대비 45.1%인 68,120,000원에 낙찰된 사례는 본 건과 유사한 조건의 경매 물건이 감정가보다 상당히 낮은 가격에 거래될 수 있음을 시사합니다.

본 건(38.70㎡, 2009년 준공)의 경우, 건축 연도를 고려할 때 '대우 스위트빌'(2009년 준공)의 평당 가격(약 864만원/평)이나 '이지하임빌'의 경매 낙찰가율(약 45%)을 참고하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

이를 바탕으로 본 건의 적정 시세는 약 9,000만원 ~ 11,000만원 내외로 추정됩니다.

예상 입찰가 제안:

현재 제시된 감정가 1억 2,900만원은 주변 시세 및 최근 경매 사례에 비해 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 보수적인 접근으로 감정가의 70% 수준인 약 9,000만원부터, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최대 11,000만원 수준까지 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

특히, '이지하임빌'의 경매 낙찰가율(45.1%)을 감안하면, 70%보다 낮은 가격대에서의 입찰도 충분히 경쟁력 있을 수 있습니다.

잠재적 구매자에게는 9,000만원 ~ 10,500만원 범위 내에서 적극적인 검토를 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.