나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512334 [1] 인천광역시 남동구 만수동 963-13 다동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천인수초등교' 남측 인근에 위치 하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층건(사용승인일 : 1990.03.16.)내 1층 102호로서 - 외벽 : 적벽돌치장쌓기, 몰탈위페인팅마감 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. - 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지인 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 공히 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512334 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 963-13 다동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 71,000,000원

토지면적: 16.14㎡ (약 4.88평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 건물 정보

건축물 용도: 다세대주택

건축년도: 1990년 3월 16일 (사용승인일)

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물

건물 상세: 1층 102호

내부 설비: 위생설비, 급·배수설비 등

건축물 연면적: 262.85㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천인수초등교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편임.

2.3. 도로상태

본건 북동측 및 남동측으로 공히 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경512334)이 말소기준권리로 판단됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 순위 9번 주택임차권: 임차인 이 (본명: 이미영)의 임차권이 등기되어 있으며, 보증금 70,000,000원, 전입일자 2021-06-11, 확정일자 2021-05-11입니다.

* 대항력: 임차인은 대항력을 갖춘 상태입니다.

* 인수 부담: 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 참고사항: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있으나, 등기부상 임차권의 '말소: 인수' 및 '보증금 70,000,000원' 정보와 상충하므로, 실제 인수될 보증금은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 말소 예상되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이 (본명: 이미영)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-11

* 확정일자: 2021-05-11

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023-12-28

* 비고: 선순위 대항력 있는 임차인으로, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다 - 본 건은 보증금이 특정되었으나, 배당받지 못한 잔액 인수 가능성에 대한 주의가 필요합니다.)

3.5. 등기부채권 총액

70,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (제공된 JSON 기반)

* 최근 매매 사례:

* 2026년 3월 3일: 인천 남동구 만수동 841-27 (대명빌라), 3,000만원, 35.91㎡, 1991년 건축.

* 2026년 3월 3일: 인천 남동구 만수동 856-10 (이안애), 16,300만원, 45.75㎡, 2016년 건축.

* 2026년 3월 9일: 인천 계양구 만수동 944-19 (성덕빌라 A동), 9,300만원, 36.51㎡, 1991년 건축.

* 최근 전월세 사례 (제공된 JSON 기반, 매매가로 추정):

* 2026년 3월 3일: 인천 남동구 만수동 841-27 (대명빌라), 3,000만원, 35.91㎡, 1991년 건축.

* 2026년 3월 3일: 인천 남동구 만수동 856-10 (이안애), 16,300만원, 45.75㎡, 2016년 건축.

* 2026년 3월 9일: 인천 계양구 만수동 944-19 (성덕빌라 A동), 9,300만원, 36.51㎡, 1991년 건축.

4.2. 시세 분석 의견

제공된 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 건축 연도(1991년)의 다세대주택이 3,000만원에서 9,300만원 사이에서 거래되었습니다. 신축 연립주택인 '이안애'는 16,300만원으로 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가 71,000,000원과 비교했을 때, 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 학군

본건은 '인천인수초등교' 남측 인근에 위치하여 초등학교 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 혐오시설

* 인천 지역에서는 하수처리장, 쓰레기 소각장 등 혐오시설을 친환경 시설로 전환하는 노력이 있었습니다.

* 본건이 위치한 만수동 인근에는 '만수공공하수처리시설'이 존재하며, 관련 악취 자료가 공개된 바 있습니다 (2025년 1분기). 이는 잠재적인 악취 발생 요인이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 인천 남동구는 폐기물 처리를 위해 민간 소각시설과 협력하고 있으며, 자체 매립지 및 광역 소각장 후보지 발표 시 남동구 지역(고잔동 등)이 언급된 바 있습니다. 이는 지역의 폐기물 처리 인프라와 관련된 사항으로, 본건의 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 70,000,000원 중, 경매 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 감정가(71,000,000원) 및 채권액(70,000,000원) 규모를 고려할 때, 임차인 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 있습니다.

* 건축물 노후화: 1990년에 사용승인된 건물로, 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 용도 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등의 규제가 적용됩니다.

* 하수처리시설 근접성: 만수공공하수처리시설이 인근에 존재하여 악취 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, '인천인수초등교' 인근에 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 70,000,000원 중 미변제 금액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 또한, 1990년식 건물로 노후화되었으며, 인근 하수처리시설로 인한 악취 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 임차 보증금 인수 부담을 고려하더라도, 실거주를 목적으로 안전하게 접근할 수 있습니다.

* 소액 투자: 만약 인수 보증금 외 추가 부담이 크지 않다면, 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 만수동 지역의 재개발 또는 주거 환경 개선 가능성을 염두에 둔 장기적 관점의 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 71,000,000원

* 임차인 보증금 (인수 가능액): 70,000,000원

* 본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하되, 시장 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수한다고 가정할 경우, 실질적인 취득 비용은 입찰가 + 70,000,000원이 됩니다.

* 감정가(71,000,000원)를 시장 가치의 기준으로 본다면, 입찰가는 1,000,000원 수준이 되어야 총 비용이 감정가와 비슷해집니다.

* 하지만, 유사 물건의 최근 거래가(최고 9,300만원)와 본건 감정가를 고려하면, 시장 가치가 71,000,000원보다 높을 가능성도 있습니다. 이 경우, 입찰가는 시장 가치에서 인수 보증금을 뺀 금액으로 산정됩니다 (예: 시장가치 9,300만원 가정 시, 입찰가 약 23,000,000원).

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기와 '을구 9번 임차권 인수'라는 정보 간의 불일치를 반드시 확인해야 합니다.

* 종합적인 위험성(보증금 인수, 노후화, 악취 가능성)을 감안하여, 보수적인 관점에서 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 15,000,000원 ~ 25,000,000원

* (주의: 상기 입찰가는 보증금 인수 부담을 고려한 예상치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰자 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 면밀한 권리 분석 및 현장 조사를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.