나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512699 [1] 인천광역시 동구 만석동 122 만석비치타운주공아파트 114동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 만석동 소재 "만석동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사지붕 21층 건물내 2층 202호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(2024-07-08)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-09-01)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(20 22-09-01)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512699 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 부동산 현황

소재지: 인천광역시 동구 만석동 122 만석비치타운주공아파트 114동 2층 202호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 264,000,000원

토지면적: 49.61㎡ (약 15.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.63㎡ (약 25.59평) - 전용면적 추정

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 49.61㎡

건물지분: 84.63㎡

1.4. 아파트 단지 정보

아파트명: 만석 비치타운주공 아파트

주소: 인천광역시 동구 만석동 122

사용승인일: 2002년 10월 30일

총 동수: 15동 (제공된 JSON 내 총괄표제부에는 17동으로 기재되어 있으나, 아파트 정보에는 15동으로 기재됨. 본 물건은 114동에 위치.)

세대수: 1273세대

최고층: 23층

최저층: 1층

주차대수합계: 314대 (지상 12대, 지하 30대. 제공된 JSON 내 총괄표제부에는 총 주차대수 1193대로 기재됨.)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소

전기차충전기(지하): 20대

참고: 제공된 JSON 건축물표제부 총괄표제부 상 건물 연면적(totArea)은 140,995.085㎡, 표제부 상 114동 연면적(totDongTotArea)은 9,437.294㎡, 건축면적(archArea)은 486.783㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 만석동 소재 "만석동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2018-08-30)

* 소유권 보존: 대한주택공사 (2002-12-28)

* 소유권 이전: 이종상 (2003-01-23)

* 근저당: 우리은행 (2018-08-30, 146,550,000원)

* 근저당: 이상남 (2024-03-07, 69,000,000원)

* 전세권 설정: 이상남 (2024-03-07, 5,000,000원)

* 가압류: 국민은행 (2024-09-02, 22,279,510원)

* 가압류: 토스뱅크 (2024-10-29, 42,451,578원)

* 가압류: 국민은행 (2024-11-11, 257,239,472원)

* 가압류: 에스비아이저축은행 (2025-01-07, 46,146,417원)

* 가압류: 하나은행 (2025-02-27, 39,556,223원)

* 압류: 수원세무서장 (2025-09-16)

* 임의경매 개시 결정: 이상남 (2025-09-24, 51,162,081원)

등기부채권 총액: 628,223,200원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 인천 동구 만석동 일대는 주거 시설과 더불어 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 만석비치타운 주공아파트는 비교적 오래된 대단지 아파트로, 주변 환경은 노후화된 지역과 신규 개발 지역이 혼합된 양상입니다.

4.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천항만 및 공업지구와 인접해 있어 일부 지역은 공업 시설의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 철근콘크리트 벽식구조 경사지붕 21층 건물 내 2층 202호에 위치한 아파트입니다. 내부에는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

주변에 만석동 행정복지센터가 있고, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

6.1. 용도지역

* 제3종일반주거지역

* 광로3류 (폭 40m~50m)

* 중로1류 (폭 20m~25m)

6.2. 기타 제한사항

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계 복잡성

말소기준권리 외 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있어 권리관계가 복잡한 편입니다. 경매 절차에서 낙찰 후 법적으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 반드시 확인해야 하나, 등기부 요약상 대부분 말소 예정입니다.

7.2. 임대차 정보 미확인

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 면밀히 파악해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이나, 보증금 및 차임 미상의 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 따를 수 있습니다.

7.3. 건물 노후화

2002년 사용승인된 아파트로, 약 20년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7.4. 지역 특성

주거, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 특성상, 주거 쾌적성 측면에서 일부 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대단지 아파트

만석비치타운 주공아파트는 1,273세대의 대단지로, 단지 내 관리 및 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

8.2. 재건축/리모델링 가능성

구축 아파트이므로 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다. (단, 관련 사업 진행 여부는 별도 확인 필요)

8.3. 합리적 감정가

현 시세 대비 합리적인 수준에서 감정가가 책정되었을 가능성이 있으며, 경쟁 입찰을 통해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 인천 동구 만석동에 위치한 대단지 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계는 복잡하나 대부분 말소될 예정이며, 임차인 현황 미상이라는 점과 건물 노후화는 주의해야 할 사항입니다. 하지만 대단지 프리미엄과 향후 개발 가능성을 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 명확한 시세 파악과 현장 조사를 통해 실질적인 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 264,000,000원입니다. 총 채권액이 628,223,200원에 달하지만, 이는 경매를 통해 소멸될 예정인 금액이며 입찰가 산정에는 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기에는 한계가 있습니다.

다만, 감정가가 현재 시장 가치를 반영하는 수준으로 가정하고, 일반적인 경매 시장의 낙찰가율(감정가의 70%~120%)과 물건의 잠재적 가치, 그리고 본건의 권리 분석 상 인수할 권리가 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 치열한 경쟁이 예상됩니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 이하에서, 낙찰 가능성을 높인다면 감정가 수준 내외로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

주요 참고 입찰가: 260,000,000원

입찰 시에는 반드시 주변 시세, 단지 내 최근 실거래가, 해당 동/층의 선호도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.