나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512585 [1] 인천광역시 부평구 부개동 257 아이원팰리스 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.10.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개초등학교" 서측 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 경인국철 "부개역" 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 502호로서, (사용승인일 : 2014.07.30) 외벽 : 드라이비트 및 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

"다세대주택"(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있는것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부개동 257 번지 : 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

대상물건 도면상 테라스 부분에 별첨‘내부구조도’및‘사진용지’와 같이 제시외 건물(㉠)이 소재하고 있어, 외부관찰과 개략적인 목측 등으로 면적 사정하고 현상 및 관리상태 등을 고려하고 관찰감가법을 병용하여 그 가액을 감정평가명세표에 별도 기재하였으니, 경매 진행 시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타 : 대상 물건의‘등기사항전부증명서’상 주택임차권등기[임차보증금 120,000,000원(임대차계약일 2021.08.30.)]가 "2024년03월07일"자로 되어있으니 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512585 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부개동 257 아이원팰리스 5층 502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 151,500,000원

* 토지면적: 23.83㎡ (약 7.21평)

* 토지지분: 23.83㎡ (약 7.21평)

* 건물면적: 41.37㎡ (약 12.52평)

* 건물지분: 41.37㎡ (약 12.52평)

* 건물 제시외면적: 2.40㎡ (약 0.73평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개초등학교" 서측 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 대체로 양호한 편임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 경인국철 "부개역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 04월 14일 접수된 근저당권 (을5, 김영해, 36,000,000원)으로 판단됨.

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 6번 주택임차권 (한국토지주택공사, 임차보증금 120,000,000원)은 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않으나, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 보임. 그러나 "대항력있는 임차인", "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재하므로, 임차인의 실제 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요함. (참고: 2026년 7월 현재, 일부 경매 사례에서 '선순위임차인 HUG인수조건변경' 문구가 확인되며, 이는 보증금 인수 가능성을 시사함)

* 말소되는 권리:

* 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 강제경매, 근저당권 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부채권 총액: 457,890,410원 (권리분석 시 참고)

1.3. 상권분석

* 대상 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능함.

* 대중교통 이용이 편리하여 외부 상권과의 연계성도 양호한 편임.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "부개초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리함. (참고: 주변 학교 정보로 부개초등학교, 부개서초등학교 등이 언급됨)

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

* 교통: "부개역" 및 버스정류장이 인근에 있어 출퇴근 및 이동이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재 가능성: "대항력있는임차인" 및 "SGI 인수조건 변경" 문구로 인해 임차인의 보증금 120,000,000원이 인수될 가능성이 있음. 등기사항전부증명서상 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건명세서 내용과 특이사항을 종합적으로 고려할 때 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적임. (참고: "선순위임차인 HUG인수조건변경"과 같은 조건이 경매 물건에서 종종 나타남)

* 제시외 건물 포함: 외부 관찰 및 목측으로 감정한 제시외 건물(2.40㎡)이 매각에 포함되므로, 실제 현황과 도면상 차이 및 이에 따른 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 함.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 신축 연도(2014년)가 비교적 최신이며, 부개역 인근의 양호한 입지 조건을 갖춘 다세대주택임.

* 다만, 대항력있는 임차인 존재 가능성과 SGI 인수조건 변경 등 복합적인 권리관계 및 특수사항이 있어 철저한 사전 조사가 요구됨.

* 제시외 건물 포함 매각이라는 점도 고려해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2014년 준공)으로 내부 상태 양호 예상.

* 부개역 역세권으로 대중교통 및 생활 편의시설 접근성 우수.

* 토지 지분(약 7.21평) 확보로 향후 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 입력된 최근 매매 정보 기준, 유사 면적(약 45.93㎡)의 신명아트빌2동(2002년식)이 13,000만원에 거래되었으며, 면적이 작은 형도빌라(36.27㎡, 1994년식)는 9,200만원, 면적이 큰 남강쉐르빌(54.77㎡, 2001년식)은 16,500만원에 거래됨. (참고: 2025년 12월 기준 시세)

* 본건은 전용면적 41.37㎡(약 12.52평)에 2014년 준공으로, 비교 대상 물건들보다 건축 연도가 최신이라는 장점이 있음. (참고: 2014년 7월 30일 사용승인 [cite:ALL])

* 감정가는 151,500,000원임.

* 예상 입찰가 산정:

* 최신 건축 연도, 양호한 입지 조건 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있음.

* 하지만 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성(120,000,000원) 및 SGI 인수조건 변경 등 복합적인 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요함.

* 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로, 감정가의 약 85~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 현 시세 및 리스크 요인을 감안할 때, 예상 입찰가는 약 129,000,000원 ~ 139,000,000원 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

* 최종 예상 입찰가: 130,000,000원 (이는 인수 보증금을 제외한 가격이며, 실제 입찰 시에는 권리관계 재확인 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.