나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512602 [1] 인천광역시 서구 검암동 664-10 3동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 아파트단지, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(검바위역-인천2호선) 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호로서, (사용승인일: 2012.02.07) 외벽: 드라이비트 및 파벽돌 붙임 등 마감, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'도시형생활주택-단지형다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 현황 '공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대주택)' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 각각 왕복2차선 도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의 560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 2 6.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512602 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 664-10 3동 2층202호

건물명: (특정 건물명 없음)

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

토지면적: 21.65㎡ (약 6.55평)

건물면적: 39.69㎡ (약 12.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 137,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린시설 등으로 형성된 지대임. 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(검바위역-인천2호선)이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

* 토지 이용 및 상태: 사다리형의 평탄한 토지로서, 현황 '공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대주택)' 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측 및 남측으로 각각 왕복 2차선 도로를 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025.09.22, 채권자: 서울보증보험)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위번호 10번 주택임차권등기가 등기부상 존재하나, 서울보증보험 주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액 129,500,000원 (을10 주택임차권) + 강제경매 청구액 137,284,190원 (갑5) + 국민건강보험공단 압류 (갑6, 금액 미상) = 총 266,784,190원 이상 (국민건강보험공단 채권액 별도)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도 전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 129,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-10

* 확정일자: 2022-02-11

* 배당신고일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력은 없으며, 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 본건과 유사한 다세대주택의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 1월 거래된 30.72㎡(약 9.29평) 물건이 9,300만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,000만원).

* 또한, 2026년 1월 거래된 62.67㎡(약 18.96평) 물건은 17,900만원에 거래되었습니다 (평당 약 944만원).

* 본건은 39.69㎡(약 12.01평)으로, 전용면적 기준 시세는 평당 약 944만원에서 1,000만원 사이로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

* 이를 토대로 본건의 시세 범위를 산정하면 약 11,337만원에서 12,010만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 대비 분석: 본건의 감정가는 137,000,000원으로, 위에서 분석한 주변 시세 범위보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변시설: 본건은 '서인천고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트 단지, 근린시설 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 검암도서관이 위치하고 있습니다. 또한, 홈플러스 인천청라점 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역은 수도권매립지와 소각시설, 열분해시설 등 대규모 폐기물 처리 시설들이 위치한 지역과 인접해 있으나, 본건 소재지(검암동 664-10)에서 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인천 서구 지역의 일부 환경오염시설 관련 주민 반발 사례가 있었으므로, 향후 개발 또는 민원 발생 가능성을 염두에 둘 필요는 있습니다.

* 건물 상태: 2012년 2월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물이며, 외벽은 드라이비트 및 파벽돌 마감, 창호는 하이새시 창호입니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 구역 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 외국인 외 일반인이 주택용도로 취득 시에는 관련 허가를 받아야 할 수 있으므로, 경매 낙찰 후 허가 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* SGI 인수조건 변경: 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 대출 조건 등에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 내용을 구체적으로 확인해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보로 설정되어 있다는 점은 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사하지만, 본건 자체에 직접적인 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다.

* 건물 연식: 2012년 준공으로 비교적 최신 건물은 아니므로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 검바위역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리한 편입니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력 또한 없어 인수되는 권리나 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

* 감정가 1억 3,700만원은 주변 실거래 시세(약 1억 1,300만원 ~ 1억 2,000만원) 대비 다소 높게 평가되었습니다.

* 토지거래허가구역 지정 등 일부 확인이 필요한 사항이 존재하나, 전반적으로 권리관계가 명확하고 주변 시세 대비 적정 가격에 낙찰될 경우 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 2호선 검바위역 역세권으로 출퇴근 및 교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 법적 분쟁의 위험이 적습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 도시형생활주택으로 실수요자 및 임대수익 목적 투자 모두 고려 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 137,000,000원

* 주변 시세 범위: 약 113,370,000원 ~ 120,100,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 본건은 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었으므로, 시세 하단부를 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 115,000,000원 ~ 120,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.