나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512621 [1] 인천광역시 부평구 부평동 116-25 승림아파트10차 2동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북동측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,연립주택,오피스텔,주상복합건물,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2002년 11월 5일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건중 제2층 제204호로 외벽:드라이비트마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

아파트로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설,난방설비등되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측으로 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2024카임15193(2024.11.13) 임차보증금: 126,000,000원 범 위: 2층 204호 38.11제곱미터 전부 임대차계약일자: 2022.10.10 주민등록일자: 2022.11.03 점유개시일자: 2022.11.03 확정일자: 2022.10.12 임차권자: 강**(910619-*******),인천 부평구 부흥로365번길 17-8,2동 204호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512621 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 116-25 승림아파트10차 2동 2층204호 (신주소: 인천광역시 부평구 부흥로365번길 17-8)

* 용도: 아파트

* 감정가: 122,000,000원

* 토지면적: 13.99㎡ (약 4.23평)

* 토지지분: 13.99㎡ (약 4.23평)

* 건물면적: 38.11㎡ (약 11.53평)

* 건물지분: 38.11㎡ (약 11.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

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1.2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통 사정은 보통 수준임.

* 건물의 구조: 2002년 11월 5일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제204호임. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있음.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 설비, 상하수도 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 1필지로, 장방형의 토지이며 현재 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용되고 있음.

* 인접 도로상태: 남측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

* 주변 시설: 본건 주변으로는 근린생활시설, 상점, 식당 등이 다수 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하여 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았음.

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1.3. 권리분석

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* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 5월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑8)임.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권이전: 최현필(갑6), 서미영(갑7)

* 주택임차권: 강승민(을3) - 보증금 126,000,000원, 2022.11.03 전입, 2022.10.12 확정일자, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임.

* 가압류: 주택도시보증공사(갑8) - 말소기준권리로 매각으로 소멸됨.

* 압류: 금천세무서장(갑9) - 매각으로 소멸됨.

* 강제경매: 한국주택금융공사(갑10) - 본 경매 사건의 개시 결정 등기로 매각으로 소멸됨.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 강승민 (한국주택금융공사)

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 03일

* 확정일자: 2022년 10월 12일

* 배당신고일자: 2024년 11월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 임차인임.

* * 임차인: 신진경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 08월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 전입일자상 대항력을 갖추기 어려운 것으로 판단됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권(임대차보증금 126,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 인수 보증금 합계: 126,000,000원

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1.4. 상권분석

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* 본건 소재지인 인천광역시 부평구 부평동은 "부흥오거리" 인근으로, 지역적으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역임.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 풍부한 상권을 형성하고 있음.

* 아파트 단지 내 및 인근의 직주근접 수요가 존재하며, 상업지역에 인접하여 잠재적인 임대 수요도 기대할 수 있음.

* 다만, 본건은 아파트 용도로 이용되고 있어 직접적인 상권 활성화보다는 주거지의 안정적인 수요에 기반을 둔다고 볼 수 있음.

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1.5. 생활정보

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* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리함. 지하철역과의 연계성은 버스 이용을 통해 확보될 수 있음.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활이 편리함.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 소재할 가능성이 있으며, 주거지로서 교육 환경 또한 고려해볼 수 있음. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 주거 환경: 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 주상복합 등이 혼재하는 지역으로, 도심 속 주거 환경을 갖추고 있음.

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1.6. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 보증금 126,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 본건의 감정가(122,000,000원)보다 인수해야 할 보증금이 더 높다는 점에서, 낙찰받더라도 재산상의 손실이 발생할 수 있는 매우 높은 위험 요인이 존재함.

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 최고 높이 제한 지역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당되어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25) 동안은 관련 법규 준수가 요구됨.

* 건축 연한: 2002년 준공으로 약 24년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 임대 여부 불확실: 감정평가 당시 거주인 등의 부재로 내부 구조 및 임대 여부를 정확히 파악하지 못한 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있음.

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1.7. 종합 의견

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본건은 인천 부평구 부흥오거리 인근에 위치한 아파트 경매 물건으로, 일반적인 도심 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성은 양호한 편이나, 가장 큰 문제는 보증금 126,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액이 본건의 감정가를 초과한다는 점입니다. 이는 매수인이 추가적인 자금 부담이나 손실을 감수해야 함을 의미합니다. 또한, 토지이용계획상 일부 제한 사항과 건물의 노후화도 고려해야 할 사항입니다. 따라서 본 물건은 인수해야 할 보증금이 감정가를 상회하는 매우 높은 위험성을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

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1.8. 투자 포인트

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* 입지적 장점: 부평구 핵심 상권인 부흥오거리 인근에 위치하여 주거 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 인수 부담 감안 시: 만약 인수되는 임차 보증금 126,000,000원을 합리적인 수준으로 재협상하거나, 향후 시세 상승이 폭발적으로 이루어질 것이라는 확신이 있다면, 낮은 감정가 대비 넓은 면적(전용 38.11㎡)이 매력적일 수 있음.

* 상업지역 인접: 일반상업지역과 인접하여 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있음.

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1.9. 예상 입찰가

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본 건은 감정가 122,000,000원 대비 보증금 126,000,000원의 대항력 있는 임차인이 인수되는 매우 특수한 상황입니다. 이는 매수인이 낙찰가 외에 최소 126,000,000원의 보증금을 추가로 부담해야 함을 의미합니다. 따라서 실질적인 총 투자 비용은 낙찰가 + 126,000,000원이 됩니다.

이러한 점을 고려하여, 일반적으로는 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 산정하지만, 본 건은 최소 인수 보증금보다 감정가가 낮으므로, 최소 126,000,000원 이상의 입찰가는 되어야 원금 손실을 피할 수 있습니다.

예상 입찰가는 보증금 인수 부담과 권리 분석상 위험 요소를 감안하여, 보수적으로 산정합니다.

* 예상 입찰가: 130,000,000원

* 참고사항: 위 예상 입찰가는 보증금 인수 금액을 감안한 최소한의 추정치이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 시장 가치, 경쟁 상황, 추가적인 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 실제 총 투자 비용은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.