나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509388 [1] 인천광역시 강화군 양사면 인화리 392-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 양사면 교산리 소재 '교산저수지' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

■ 일련번호(1) : 남측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. ■ 일련번호(2) : 남측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

■ 일련번호(1) : 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함. ■ 일련번호(2) : 현황 맹지임.(북동측으로 지적도 상 도로와 접해있으나, 미개설상태임.)

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1,2) :보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ-Ⅲ-3. 기타 참고사항', '지적도, 건물개황도 및 내부구조도' 참조.

공부와의 차이

■ 일련번호(1) : 공부 상 지목이 '답' 이나 현황 '주거용(건축법상 사용승인 받지않은 건물) 건부지' 임. ■ 일련번호(2) : 공부 상 지목이 '답' 이나 현황 '전' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) - 주1동 : 경량철골구조 기타지붕 단층 건으로서, 외벽 : 벽돌붙임, 드라이비트 등 마감, 내벽 : 미상임. 창호 : 샷시창호임. 일련번호(3) - 주2동 : 경량철골구조 기타지붕 단층 건으로서, 외벽 : 타일 및 목재붙임 등 마감, 내벽 : 미상임. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 공부 상 주택임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비 등 되어있는 것으로 조사되나 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 부대설비에 대한 정상사용가능 여부는 경매 진행 시 재확인하시기 바람.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 건축법상 사용승인 받지않은 건물임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록 1. 2 : 농지취득자격증명 제출 요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음),
-목록 1 : 공부 상 지목이 '답'이나 현황 '주거용 건부지'(원상회복명령이 발하여질 가능성 있음)
-목록 2 : 공부 상 지목이 '답'이나 현황 '전'으로 소유자 미상의 비닐하우스(2개동) 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509388 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 양사면 인화리 392-25

용도: 단독주택

감정가: 211,708,800원

토지면적: 730.00㎡ (약 220.8평)

토지지분: 730㎡ (약 220.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.16㎡ (약 18.8평)

건물지분: 62.16㎡ (약 18.8평)

건물 제시외면적: 2.20㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1, 2 농지취득자격증명 제출 요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 반환 불가). 목록 1 공부상 지목 '답'이나 현황 '주거용 건부지'(원상회복명령 가능성 있음). 목록 2 공부상 지목 '답'이나 현황 '전'으로 소유자 미상 비닐하우스(2개동) 소재.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 양사면 교산저수지 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황 또한 무난한 편입니다. 토지는 남측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로 이용 중입니다. 일련번호(1) 토지는 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 일련번호(2) 토지는 현황 맹지이며, 북동측으로 지적도상 도로와 접해 있으나 미개설 상태입니다. 토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부채권 총액은 토지, 건물 각각 0원으로 확인됩니다. 이는 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상업 지역과는 거리가 있습니다. 주로 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역 특성을 보입니다. 주변에 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

강화군 양사면 소재의 농촌 및 전원주택 단지 형태로 볼 수 있습니다. 조용한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 주요 편의시설 및 생활 기반 시설은 차량을 이용하여 접근해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 지목과 현황 불일치: 목록 1번 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '주거용 건부지'로 이용 중이며, 이로 인해 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 또한, 해당 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.

* 농지취득자격증명 필수 제출: 목록 1번과 2번 토지는 농지이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출 시 매수 신청이 무효가 되며 보증금이 반환되지 않습니다.

* 미등기/미확인 건물: 목록 2번 토지에는 소유자 미상의 비닐하우스 2개동이 소재하고 있으며, 이는 별도 협의 또는 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 맹지 가능성: 목록 2번 토지는 현황 맹지로서, 차량 진입 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지를 일괄 매각하는 단독주택 물건입니다. 주변 환경은 무난하나, 공부상 지목과 현황의 차이, 미사용승인 건물, 농지취득자격증명 필수 제출 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, '답'을 '주거용 건부지'로 사용하고 있는 점과 미사용승인 건물 등은 원상회복명령 가능성 및 추가적인 행정 절차 필요성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 730㎡의 토지는 개발 또는 증축 등 활용 가능성이 있습니다.

* 낮은 권리 분석 부담: 등기부채권 총액이 0원으로, 낙찰 후 권리 관계상 복잡한 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 잠재적 가치 상승: 리스크 요인을 해결하고 토지 활용 계획을 수립한다면 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 주변 시세 조사를 통해 정확한 단독주택 및 농지 거래 사례를 확인해야 합니다. 다만, 감정가 211,708,800원을 기준으로, 상기 명시된 여러 리스크 요인(지목 불일치, 미사용승인 건물, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰취, 맹지 가능성 등)을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준인 약 148,000,000원 ~ 169,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 시세 조사가 선행되어야 하며, 전문가와 상담 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 추가 조사 필요 사항:

* 인천 강화군 양사면 인화리 지역의 최근 단독주택 및 유사 토지(전, 답) 실거래가 및 매물 현황 조사.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인.

* 현황 주거용 건물 및 비닐하우스의 건축법상 위반 여부 및 원상회복 명령 관련 상세 정보 확인.

* 목록 2번 토지의 맹지 해소를 위한 인접 도로 확보 방안 조사.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.