나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512667 [1] 인천광역시 동구 만석동 5-24 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 만석동 소재 "만석동 행정복지센타"북서측에 위치하며, 주변은 다 세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는바, 대중교통여건은 보통 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 1층 제103호로서, (사용승인일 2000.11.25) 외벽: 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(2022-09-01)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-01)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 건물 외벽에 'E 서해그린빌라'라고 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경512667 (1)

소재지

인천광역시 동구 만석동 5-24 1층103호

건물용도

다세대주택

감정가

64,000,000원

토지면적

20. 15㎡ (약 6.09평)

토지지분

20. 15㎡ (약 6.09평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

51. 05㎡ (약 15.44평)

건물지분

51. 05㎡ (약 15.44평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

서OOOOOOOO (서울보증보험주식회사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 동구 만석동에 소재하며, "만석동 행정복지센타" 북서측에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남측으로 세로의 포장도로가 소재합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 건물정보

3.1. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 제103호입니다.

3.2. 사용승인일

2000년 11월 25일

3.3. 마감 및 설비

외벽은 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감 등입니다. 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

3.4. 이용상태

집합건축물대장상 "다세대주택"으로 이용 중입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 11월 05일 접수된 동구(인천광역시)의 압류(갑8)입니다.

4.2. 주요 권리사항

* 소유권 이전: 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

* 주택임차권 (을7): 2023년 01월 09일 접수된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권(금75,000,000원)이 등기되어 있습니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 채권자 서울보증보험주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서(2026.01.27 제출)가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 가압류: 서울보증보험주식회사의 가압류(을9, 을10)가 등기되어 있습니다.

* 강제경매 (갑11): 2025년 09월 23일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(금93,409,055원)이 본건 경매의 개시 결정입니다.

4.3. 등기부채권 총액

총 228,000,000원

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 서OOO주식회사 (양도전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016-11-09

* 확정일자: 2016-09-30

* 배당신고일자: 2023-01-09

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경 및 주택임차권등기 말소 동의 확약서 제출됨. 인수되는 보증금은 없습니다.

4.5. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자는 인수하는 임차보증금이 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 인천 동구 만석동 일대는 주거용 부동산(다세대, 단독, 아파트)과 더불어 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역입니다. 이는 지역의 경제 활동이 다양하게 이루어지고 있음을 시사합니다.

5.2. 인근 시설

주변에 만석동 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

명확하게 명시된 편의시설 정보는 없으나, 근린생활시설이 혼재하는 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6.2. 교육 및 의료시설

주변 교육 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. SGI 인수조건 변경

본건의 특이사항으로 'SGI 인수조건 변경'이 언급되어 있습니다. 이는 채권자인 서울보증보험(SGI)과 관련된 특정 조건이 있을 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 해당 조건에 대한 상세한 확인이 반드시 필요합니다.

7.2. 건물 외벽 표기

건물 외벽에 'E 서해그린빌라'로 표기되어 있다는 점은, 건물 관리 주체 및 공식 명칭과의 차이, 또는 재도색 등으로 인한 혼란 가능성을 시사합니다.

7.3. 임대 관계 미상

제공된 정보 상 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 관계를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 인수 부담 없음

권리분석 결과, 인수되는 임차보증금이 0원으로 확인되어 낙찰자의 부담이 없습니다.

8.2. 적정 감정가

본건의 감정가는 64,000,000원으로, 주변 시세 대비 적정하거나 낮을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

인천 동구 지역은 지속적인 도시 재생 및 개발 사업이 추진될 수 있는 잠재력을 가지고 있어, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 인천 동구 만석동에 위치한 다세대주택으로, 주변은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재되어 있어 다양한 지역 특성을 지닙니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 특히 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특수 물건 정보는 입찰 전 반드시 상세하게 확인해야 할 핵심 사항입니다. 주변 시세와의 비교 및 현장 조사를 통해 최종적인 투자 판단이 필요합니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 64,000,000원입니다.

예상 입찰가는 제공된 감정가와 인수 부담이 없는 점을 고려하되, 'SGI 인수조건 변경'의 구체적인 내용, 현재의 시장 시세, 그리고 본건의 실제 상태를 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 80%~100% 사이에서 결정되는 경우가 많으며, 본 건의 경우 인수되는 권리가 없는 점을 감안하여 경쟁 상황 및 시세 조사를 통해 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

보수적 예상 입찰가 범위: 51,200,000원 ~ 64,000,000원

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 한 것이며, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 심층 분석, 그리고 'SGI 인수조건 변경'에 대한 명확한 정보 확인 후 조정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.