나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512409 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 84-31 누보하이빌 3층301호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.10.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 ‘시민공원역’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(공동주택)으로 주위 는 다세대, 오피스텔 등이 분포하는 일반상업지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

사무소임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기 설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제 한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512409 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 84-31 누보하이빌 3층301호

용도: 업무시설 (사무소)

감정가: 113,000,000원

토지면적: 20.66㎡ (약 6.25평)

건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 차OO

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 ‘시민공원역’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 다세대주택, 오피스텔 등이 분포하는 일반상업지대로서, 전반적인 주거 및 상업 환경은 양호한 편입니다.

교통: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건(지하철 1호선 시민공원역)을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.

부동산 관련 법규: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 대상, 지정 기간: 2025.08.26~2026.08.25)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 9월 24일 접수된 차한경의 강제경매개시결정 (채권금액 20,000,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 등기부 요약상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '지상권 개요'가 있으나 현재 해당 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (최종 확인 필요)

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자)/확정일자: 2022년 11월 22일

대항력: 있음

권리분석 요약: 임차인 김 은 말소기준권리보다 선순위인 2022년 11월 22일에 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 100,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. ‘인수 보증금 합계: 0원’으로 기재된 점은 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 인수 대상이 된다는 의미로 해석해야 합니다. ‘대항력있는임차인, 공동담보’라는 특이사항이 있으므로, 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 시민공원역을 중심으로 형성된 일반상업지대로, 다양한 업종의 상가 및 오피스텔이 밀집해 있습니다.

유사 물건: 인근 지역의 유사 업무시설(오피스텔, 상가 등)의 실거래가 및 임대 시세 파악이 중요합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 시민공원역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 시내 및 주요 지역으로의 접근성도 양호합니다.

편의시설: 주변 상업시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 다세대주택, 오피스텔 등과 혼재된 지역으로, 업무시설로서 이용 시에도 주거 접근성이 나쁘지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 김 의 보증금 100,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어, 이는 초기 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

공동담보: 본 물건 외 다른 부동산이 공동으로 담보로 제공되어 경매에 영향을 줄 수 있습니다.

토지거래허가구역: 외국인에 한해 특정 기간(2025.08.26~2026.08.25) 내 거래 시 허가가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 업무시설(사무소)로, 지하철 시민공원역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 주변 상권 환경은 양호한 편이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 보증금 1억원으로 존재한다는 점입니다. 이 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아, 투자 시 총 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다. 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 시민공원역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 임대 수요 확보 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

업무시설 활용: 사무실 등으로 활용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

시세차익 기대: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으며, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 113,000,000원

잠재적 인수 보증금 (임차인 김 ): 100,000,000원

‘인수 보증금 합계: 0원’이라는 표기는 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 보증금 100,000,000원은 인수 대상이 될 가능성이 높습니다. 따라서 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외한 금액을 기준으로 계산해야 합니다.

계산 기준: 감정가 113,000,000원 - 인수 보증금 100,000,000원 = 13,000,000원.

실제 입찰가는 본 건의 시장 가치, 권리 분석의 정확성, 명도 비용, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적인 접근으로 감정가의 70~80% 수준을 고려하되, 인수 보증금 1억원을 고려하면 입찰가는 13,000,000원을 기준으로 상향 조정하여 신중하게 산정할 필요가 있습니다.

1.9. 주변 시설 정보

주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거용 건물(다세대, 오피스텔)과 상업시설이 혼재된 일반적인 도심 환경입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.