나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1610 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-6 청라봄빌딩 1층102호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라2동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층중 1층 102호로 외벽 : 돌붙임, 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 페인트 마감 등 천정 : 텍스마감 등임.

이용상태

상점(식당)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비, 냉방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 상업용건물부지로, 대체로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

본건의 북측 및 남측의 포장도로를 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장 관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1610 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 157-6 청라봄빌딩 1층 102호

용도: 판매시설 (상가, 식당)

감정가: 491,000,000원

토지면적: 11.51㎡ (약 3.48평)

토지지분: 11.51㎡ (약 3.48평)

건물면적: 38.30㎡ (약 11.59평)

건물지분: 38.30㎡ (약 11.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남인천농업협동조합 (감정평가서 요약에는 남OOOO으로 표기)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라2동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 입지조건은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편으로 사료됩니다.

인접 도로상태: 본건 북측 및 남측으로 포장된 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 10층 건물 중 1층 102호입니다. 외벽은 돌붙임 및 페인트 마감, 내벽은 페인트 마감, 천정은 텍스 마감 등으로 시공되었습니다.

이용상태: 현재 상점(식당)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비, 냉방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 운영상 편리합니다.

토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 가장형의 상업용 건물 부지로, 대체로 인접 도로와 등고 상태를 유지하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 3월 12일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 되며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. (만약 존재한다면 인수될 수 있습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 이 (성함: 이순정)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업자일자: 2025년 4월 21일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025년 12월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 임차보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 임차인의 권리 관계 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 인수 보증금은 발생하지 않습니다.)

1.4. 상권분석

주변 상권: "청라2동행정복지센터" 인근으로 근린생활시설 및 공동주택 밀집 지역에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

이용 현황: 현재 식당으로 이용되고 있어 상업시설로서의 가치가 입증된 상태입니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 공원, 행정복지센터 등 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 환경: 공동주택 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 및 상업 기능이 조화롭게 이루어진 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한사항이 존재하므로, 향후 개발 또는 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

임대관계 미상: 감정평가 당시 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황이 파악되었으므로 현재 점유 관계에 대한 추가 확인이 권장됩니다. (단, 대항력 없는 임차인이라 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

미확인 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 유무 및 범위에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 상업지역에 위치한 판매시설로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 현재 식당으로 성업 중이며, 주변 상권 및 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있어 안정적인 상업 활동이 가능합니다. 다만, 다양한 도시계획상의 제한사항과 미확인 권리 가능성은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담은 적은 편입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 접근성과 배후 수요를 갖춘 청라동 상업지 내 위치.

* 현재 식당으로 운영 중인 검증된 용도의 매물.

* 대항력 있는 임차인 부재로 인한 권리 인수 부담 최소화.

* 주변 개발 잠재력 및 신규 상권 형성 가능성.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하여 상세한 시장 조사를 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.