나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512519 [1] 인천광역시 남동구 간석동 230-16 에이엔캐슬 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천지하철(1호선) 간석오거리역" 북서측 인근에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2011. 10월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 다세대주택 건물 내의 3층 301호로서, 외벽:콘크리트 위 본타일, 돌붙임 등 마감. 내벽:시멘트몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2릴지 1단의 장방형인 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1.2토지 공히, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512519 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 230-16 에이엔캐슬 3층 301호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 20.57㎡ (약 6.22평)

토지지분: 20.571㎡ (약 6.22평)

건물면적: 41.30㎡ (약 12.49평)

건물지분: 41.3㎡ (약 12.49평)

1.3. 감정가

감정가: 146,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철 1호선 간석오거리역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 공동주택, 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 지하철역 및 버스 정류소가 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 교통: 인천지하철 1호선 간석오거리역, 다수의 버스 노선 이용 가능한 버스 정류장 인접.

* 생활편의: 주변에 마트, 병원(인천사랑병원 등), 다양한 상점 및 식당, 은행 등 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

* 교육: 인천간석초등학교, 상인천중학교, 인천남고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 등기부등본상 여러 권리 관계가 존재합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있어 주의 깊은 분석이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최수웅 (한국주택금융공사 임차)

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 28일

확정일자: 2022년 11월 10일

배당신고일자: 2024년 11월 01일

대항력: 있음

주의사항: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 145,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 경매 절차상 배당을 통한 변제 예상치일 뿐, 실제 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금 잔액이 발생할 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 말소/인수 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023년 04월 25일 접수)

말소되는 권리:

* 주택도시보증공사 가압류

* 한국주택금융공사 강제경매 (본건 사건)

* 강서세무서장 압류

인수되는 권리:

* 최수웅의 주택임차권 (2024년 11월 01일 등기, 인수 조건)

4. 상권분석

본건이 위치한 간석동 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 간석오거리역 역세권이라는 지리적 이점으로 인해 유동인구가 많고, 다양한 상업 시설 접근성이 우수합니다. 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 주변 및 간석오거리역 인근에 다양한 상점, 마트, 식당, 은행, 병원 등 편의시설이 풍부합니다.

* 교통: 인천지하철 1호선 간석오거리역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 공동주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 최수웅 임차인의 보증금 145,000,000원 인수 가능성입니다. 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰받는 매수인이 해당 금액 또는 잔액을 추가로 부담해야 하므로 투자금액이 크게 증가할 수 있습니다.

* 명도 부담: 임차인이 거주 중이므로 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 건축 연도: 2011년 준공으로, 신축 건물 대비 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

인천지하철 1호선 간석오거리역 인근의 역세권 다세대주택 물건입니다. 주거 및 상업시설이 잘 갖춰진 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만, 145,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 경매에서 임차인의 보증금이 전액 변제되는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 이에 따라 최종 투자 금액과 수익성이 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 간석오거리역 이용이 편리하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적 주거 환경: 다세대 및 아파트 단지가 혼재된 주거 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 경매 할인: 권리 분석 및 잠재적 리스크를 면밀히 검토하여 적정 수준의 경매 할인을 적용한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연도의 다세대주택 시세는 3.3㎡당 약 800만원 ~ 900만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 건물면적 41.30㎡(약 12.49평)을 기준으로 환산 시, 약 1억 1,000만원 ~ 1억 2,000만원의 부동산 자체 가치를 추정할 수 있습니다.

제공된 정보에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있고, '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산'하라는 지침에 따라, 임차인 보증금 인수 부담이 없을 경우를 가정하여 부동산 자체 가치에 경매 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

일반적인 경매 할인율 15~25% 적용 시:

* 1억 1,000만원 * 0.75 = 약 8,250만원

* 1억 2,000만원 * 0.85 = 약 1억 200만원

따라서, 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상될 경우, 예상 입찰가 범위는 8,300만원 ~ 1억 200만원으로 제안합니다.

매우 중요: 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 145,000,000원을 매수인이 인수하지 않는다는 가정 하에 산정되었습니다. 만약 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 경우, 실질적인 총 지출액은 입찰가에 인수 보증금을 더하게 되어 투자 수익성이 크게 달라지므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 보증금 인수 여부를 명확히 확인하고 이를 총 투자 비용에 반드시 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.