나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512669 [1] 인천광역시 계양구 박촌동 34-5 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 박촌동 소재, '인천소양초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건내 제2층 제202호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-666 2))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 외벽에 표기된 건축물현황은 아름빌라 5동으로 되어 있음.

물건 비고

외벽에 '아름빌라 5동'으로 표기 되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512669 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 박촌동 34-5 에이동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 81,000,000원

토지면적: 22.81㎡ (약 6.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.58㎡ (약 10.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 건물 내역

건축물대장 상 건물명은 'A동'이며, 외벽에는 '아름빌라 5동'으로 표기되어 있어 혼동의 소지가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 박촌동에 소재하며, '인천소양초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 형상이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 주체는 취득 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 18일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을5, 채권최고액 46,200,000원)입니다.

이 외에 소유권 이전 등기(갑2, 갑4, 갑6)와 임의경매개시결정 등기(갑7, 농협은행, 44,127,268원)가 있습니다.

근저당권 채권 총액은 46,200,000원입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고: 외벽에 '아름빌라 5동'으로 표기 되어있음 (해당 내용은 제공된 정보 그대로 기재되었습니다.)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 및 공동주택이 주를 이루는 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북측 인근에 인천소양초등학교가 위치하고 있습니다. 인천소양초등학교는 아름다운 교정 환경을 갖추고 있으며, 다양한 교육 활동을 운영하고 있습니다.

5.2. 기타 주변 시설

별도의 혐오시설이 인접하여 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 계양구 지역 전반적으로 폐기물 소각장 관련 논의가 진행된 바 있어, 지역 환경 관련 이슈를 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물명 표기 불일치: 건축물대장상의 'A동'과 외벽 표기인 '아름빌라 5동' 간의 차이가 있어, 향후 혼동 및 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 2026년 8월 25일까지 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 주체가 취득 시 허가 절차가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 정확한 임대차 현황을 파악하기 어려워, 예상치 못한 명도 또는 임대 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 박촌동 소재의 다세대주택으로, 인천소양초등학교와 인접하고 교통 접근성이 양호한 주거 지역에 위치합니다. 감정가는 81,000,000원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 6.9평, 10.76평입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 건물명 표기 불일치, 토지거래 허가구역 지정, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 인천소양초등학교 인근의 주거지로서 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 초등학교가 인접하여 자녀를 둔 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가를 산정했습니다. 최근 유사 물건의 거래 사례에서 평당 약 829만원 ~ 878만원 수준의 시세를 보이고 있으며, 감정가는 81,000,000원입니다. 본건의 면적 및 감정가를 고려했을 때, 합리적인 입찰가 범위는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 90,000,000원으로 제시합니다. 이는 법원 감정가와 주변 시세를 반영한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.