나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512597 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 55-118 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현1동4동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건내 제4층 제401호로서 외벽 : 드라이비트 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하)인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례［2018.7.1］)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간:2025.8.26~2026.8.25)), 도시관리계획 입안중(2025-07-18), 지적재조사사업지구(2024-04-18).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경512597 (1) 부동산 강제경매 물건에 대한 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512597 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 55-118, 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정평가액: 110,000,000원

* 토지 면적: 33.46㎡ (약 10.12평)

* 건물 면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 건물 정보

* 건축년도: 2003년 3월 사용 승인

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 4층 중 4층 401호

* 전용 면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

* 총 건물 면적: 536.64㎡ (약 162.36평) (집합건물 기준)

* 토지 면적: 260㎡ (약 78.65평) (집합건물 기준)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현1동4동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

1.1. 2. 교통 상황

* 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.1. 3. 도로 상태

* 본건 남서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 진입도로와 접하고 있습니다.

1.1. 4. 토지 이용 계획

* 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획구역)에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등 대상)에 해당하며, 도시관리계획 입안 중(2025.7.18)인 지역입니다.

* 지적재조사사업지구(2024.4.18)에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리 분석 요약

* 본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 서울보증보험입니다.

* 말소기준권리는 2018년 8월 2일 접수된 김종열의 근저당권 (120,000,000원)입니다.

* 등기부상 채권 총액은 약 239,000,000원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자:정 ))

* 보증금: 119,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 7월 6일

* 확정일자: 2018년 6월 5일

* 배당신고일자: 2022년 11월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 8번 주택임차권 등기가 말소로 기재되어 있으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며 서울보증보험의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 대항력이 없으므로 법적으로는 인수 부담이 없을 것으로 보이나, SGI 인수조건 변경과 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없기 때문입니다.)

* 단, 을구 8번 임차권등기는 말소동의 확약서가 제출되었으나, SGI 인수조건 변경 관련하여 매각으로 소멸되지 않을 가능성도 있으므로, 현장 조사 및 매각기일 공고 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 용현동 일대는 주거 지역으로, 주변에 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다.

* 직접적인 상업 활동이 활발한 중심 상권과는 거리가 있으나, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 조용한 주거 생활이 가능합니다.

* 편의 시설: 인근에 용현1동4동행정복지센터가 위치하여 행정 업무 이용이 편리합니다. 소규모 상가들이 분포하고 있습니다.

* 교육 시설: 주변에 초등학교, 중학교 등이 소재할 가능성이 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료 시설: 대형 병원보다는 지역 내 의원급 의료 시설이 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 관련 불확실성: 을구 8번 주택임차권이 대항력은 없으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있고 'SGI 인수조건 변경' 관련 특이사항이 있어, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. SGI와의 계약 내용 및 말소 동의 확약서의 효력 등을 명확히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 고도지구, 지구단위계획구역, 토지거래허가구역(외국인 대상), 도시관리계획 입안 중인 지역 등 다수의 토지 이용 제한 및 계획이 존재하여 향후 건축 또는 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2003년 사용 승인된 건물로, 약 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 증거는 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 용현동의 주거 지역 내 다세대주택으로, 감정가는 1억 1천만원입니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없으나, SGI 인수조건 변경 및 을구 8번 임차권등기 관련하여 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 지역 내 주택지대의 특성을 가지고 있습니다.

* 다양한 토지 이용 계획 및 규제가 존재하여 향후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 차익 가능성: 주변 실거래가 및 건물 노후도 등을 고려하여 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 재개발/도시 재생 가능성: 인천 미추홀구는 지속적인 도시 재생 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* (최근 매매 정보 분석)

* 2026년 5월, 69.25㎡ (약 20.95평) 면적의 다세대주택이 110,000,000원에 거래되었습니다. (본건 감정가와 동일 가격, 건축년도 2004년)

* 이는 본건(59.93㎡, 약 18.13평, 건축년도 2003년)의 시세가 110,000,000원 수준으로 형성될 수 있음을 시사합니다.

* 이 거래를 기준으로 평당 약 5,250,000원의 가격으로 산정 시, 본건 18.13평은 약 95,200,000원 수준의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 위에서 분석된 시장 가격 및 감정가, 그리고 권리 관계의 불확실성(SGI 인수조건 변경, 임차권 관련)을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 90,000,000원에서 98,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 공격적인 입찰보다는 권리 분석을 철저히 하여 불확실성 요소를 제거한 후, 보수적인 관점에서 95,000,000원을 최적 입찰가로 제안합니다.

* 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 최신 권리 변동 사항 및 매각 공고 내용을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.