나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512648 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 968-11 경보아트빌 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 지하철1호선 "간석역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호 로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

본건 주택은 가동, 나동 2개동이며, 본건은 나동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경512648 (1) 인천지방법원 경매 물건으로, 인천광역시 미추홀구 주안동 968-11번지 경보아트빌 1층 102호에 소재하고 있습니다.

해당 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 감정가는 96,000,000원입니다.

토지 면적은 19.40㎡ (약 5.87평)이며, 건물 면적은 38.64㎡ (약 11.69평)입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)입니다.

특이사항으로는 SGI 인수조건 변경이 있으며, 주의사항으로 본 주택은 가동, 나동 2개동으로 구성되어 있으며 본 경매 물건은 나동에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 유사한 형태의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 "간석역"과 다수의 노선버스가 운행하는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샤시창호로 이루어져 있습니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 12월 1일 접수된 김포세무서장의 압류(갑7)입니다.

등기부등본상 확인되는 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전 (허근구, 김영자, 주식회사대원)

* 주택임차권 (한국토지주택공사, 86,000,000원, 2020.12.29 전입, 2020.11.30 확정) - 등기부상 말소되어 있으나, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있습니다. 다만, 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 실제로는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 압류 (김포세무서장, 국민건강보험공단, 김포시)

* 강제경매 (서울보증보험, 86,432,025원)

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로는 을구 5번 임차권등기가 기재되어 있으나, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 대항력이 소멸될 가능성이 높습니다.

권리분석 결과, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 (입주자: 진언경))

보증금: 86,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-29

확정일자: 2020-11-30

배당신고일자: 2024-01-08

대항력: 없음

비고: SGI 인수조건 변경, 본 건은 나동임.

주의: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 86,000,000원 중 매수인이 인수해야 할 금액은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 "석암초등학교" 북동측 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변으로는 유사한 형태의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 주안동 735-6번지 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡, 3층) 8,200만원

* 2026년 5월, 주안동 1429-27번지 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡, 4층) 12,200만원

* 2026년 5월, 주안동 622-10번지 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡, 3층) 9,000만원

본건의 건물 면적은 38.64㎡ (약 11.69평)으로, 비교 사례의 면적(약 43~44㎡)과 유사합니다.

유사 물건의 최근 매매가는 8,200만원에서 12,200만원 사이에 분포하고 있으며, 건물 연식, 층수, 개별 상태에 따라 가격 차이가 발생하고 있습니다.

본건의 감정가 96,000,000원은 유사 면적 및 연식의 물건 시세 범위 내에 있으며, 특히 2001년식 세명쉐르빌(43.33㎡)이 8,200만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 수준은 합리적인 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 석암초등학교 인근으로, 주거 지역 내 기본적인 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (정확한 편의시설 정보는 현장 조사를 통해 파악 필요)

* 교육시설: 석암초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 교통시설: 지하철 1호선 간석역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보상, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (Google 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항은 경매 진행 및 잔금 납부 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 경매 담당자 또는 관련 기관을 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 2001년에 건축된 건물로, 연식에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 2개동 중 나동: 본건이 2개동 중 '나동'이라는 점은 건물 관리 및 동별 특성 차이를 고려해야 할 수 있습니다. (가동과의 차이점 확인 필요)

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 석암초등학교 및 간석역 등 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단되나, "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

유사 물건 시세 분석 결과, 감정가는 합리적인 수준으로 보이며, 2001년식 건물의 연식을 고려한 수리 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 생활 환경: 지하철 1호선 간석역과 인접하며, 초등학교 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리 없음: 권리분석상 매수인이 인수해야 할 부담이 없어 깔끔한 거래가 가능합니다. (단, 'SGI 인수조건 변경' 특이사항 확인 필요)

* 시세 대비 경쟁력: 신축 빌라 대비 가격 경쟁력이 있어 향후 시세 상승 또는 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 주안동 지역의 지속적인 개발 가능성: 인천의 주요 도심 중 하나로서, 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 96,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매가는 8,200만원에서 12,200만원 분포를 보입니다.

본건은 2001년식 건물로 연식이 있으며 1층이라는 점, 그리고 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항을 고려할 때, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.