나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511892 [1] 인천광역시 중구 운서동 2924 영종어울림2차 203동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '인천운서초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층 건물 내 제13층 제1304호로서, (사용승인일 : 2009.09.29) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 가스설비, 난방설비, 승강기 설비 및 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대지 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

븍측, 북서측 및 동측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(운서지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2020-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511892 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2924 영종어울림2차 203동 13층1304호

용도: 아파트

감정가: 498,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유

1.2. 면적 정보

토지면적: 89.39㎡ (약 27.05평)

건물면적: 148.19㎡ (약 44.81평) - 공급면적 기준

토지지분: 89.3857㎡ (약 27.05평)

건물지분: 148.187㎡ (약 44.81평) - 공급면적 기준

전용면적: 148.18㎡ (약 44.81평) - 제공된 정보 및 검색 결과 토대로 추정

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '인천운서초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(운서지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류 및 중로3류에 접하고 있으며, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 포함됩니다. 특히, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역 및 외국인 토지거래 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. (외국인 토지거래 허가구역 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 신한은행의 근저당권(326,700,000원, 2024-10-15 접수) 이하 모든 권리(강제경매개시결정 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 최선순위 전세권, 근저당, 가압류, 압류 등은 모두 소멸 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어 해당 부동산의 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요: 비고 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 주거단지 외에도 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 또한, 영종국제도시의 특성상 인천국제공항, 파라다이스시티, BMW 드라이빙 센터 등 다양한 상업 및 관광 시설과의 접근성이 좋은 편입니다.

4.2. 혐오시설 유무

조사된 정보에 따르면, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 교정 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인천운서초등학교가 인근에 위치하고 있어 초등 교육 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 부대시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소) 외에도 주변에 공원, 상업시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 과거 토지거래계약에 관한 허가구역이었으며, 특히 외국인 토지거래 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일 만료 예정이었던 점을 고려할 때, 해당 지역은 외국인의 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (현재 시점에서는 기간 만료)

6.2. 기타 제한사항

건물 구조 및 이용 상태는 아파트로 정상적으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 다만, 토지이용계획상 경제자유구역, 공항시설법 관련 구역, 수도권정비계획법 관련 구역 등 다양한 규제가 적용될 수 있습니다.

6.3. 미상 임대차 관계

임대차 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자와의 관계 및 인수될 수 있는 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 중구 운서동에 위치한 영종어울림2차 아파트 경매 물건으로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 주변에 학교 및 편의시설이 있고, 인천국제공항 및 경제자유구역의 개발 호재와 연계된 지역적 가치를 지니고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상인 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 영종국제도시 개발 계획과 연계한 미래 가치 상승 잠재력 보유

* 인천국제공항 및 주요 관광/상업 시설과의 접근성 우수

* 권리 분석상 인수 부담이 적은 강제 경매 물건

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 498,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 가치, 유사 물건 낙찰 사례, 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대차 관계 미상에 따른 리스크를 반영하여 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 최근 실거래가, 시세 동향에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.