나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512500 [1] 인천광역시 연수구 연수동 534 유천아파트 103동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 연수구 연수동 소재 "가천대학교 메디컬캠퍼스" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 근거리에 지하철역을 비롯한 인근에 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콩크리트 및 벽식구조 평슬래브지붕 13층건 내 제4층 제406호로서, (사용승인일 : 1993.09.15.) 외벽 : 페인트 등 마감 창호 : 하이새시 창임.

이용상태

공부상 주용도는 아파트임. (후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 경유하여 진·출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 도시관리계획 입안중(2025-07-18)(연수 지구단위계획구역)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경512500 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 연수구 연수동 534 유천아파트 103동 4층406호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

323,000,000원

1.5. 면적 정보

* 토지면적: 87.76㎡ (약 26.55평)

* 건물면적 (전용면적): 84.87㎡ (약 25.67평)

1.6. 건물 구조

철근콘크리트 및 벽식구조, 13층 건물 중 4층

1.7. 사용승인일

1993년 09월 15일

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 경매 구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

북OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 연수구 연수동 소재 "가천대학교 메디컬캠퍼스" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트 단지 내 주차장을 통한 차량 진출입이 용이하며, 근거리에 지하철역 및 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로 상태

단지 내 도로를 통하여 차량 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2019년 09월 30일 접수된 수협은행 근저당 (192,500,000원)

3.2. 총 채무액

등기부채권 총액은 312,500,000원입니다 (근저당 192,500,000원 + 근저당 120,000,000원).

3.3. 총 인수 권리

경매로 인해 위 근저당 및 임의경매 개시결정 등 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 성

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 04월 17일

* 배당신고일자: 2025년 10월 16일

* 대항력: 없음

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 04월 17일

* 확정일자/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

(참고: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 제3종일반주거지역으로, 아파트 단지가 주를 이루며 근린생활시설 및 학교 등이 인접하여 주거 환경이 안정적으로 조성되어 있습니다.

4.2. 주요 시설 접근성

가천대학교 메디컬캠퍼스가 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 단지명: 연수유천아파트

* 사용승인일: 1993년

* 총 세대수: 788세대

* 최고층: 14층

* 주차: 총 805대 (지상 4대, 지하 33대 - 정보 오류 가능성 있음, 아파트 정보상 지하주차대수가 매우 적음. 실제 현장 확인 필요)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원

5.2. 주변 편의시설

단지 내 유치원이 있으며, 인근 근린생활시설에 마트, 편의점, 병원, 약국 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1993년에 건축되어 연식이 30년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 등에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (2025-07-28)

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21 지정, 외국인 등 주택용도 취득 제한 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

* 도시관리계획 입안중 (2025-07-18, 연수 지구단위계획구역)

(상기 토지이용계획 중 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간을 유의하여야 합니다.)

6.3. 인근 혐오시설 여부

제공된 정보 및 관련 검색 결과 상, 본 물건지와 직접적으로 인접하여 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획 및 도시 계획 변경 사항은 지속적인 관찰이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 법적으로 인수해야 할 부담스러운 권리가 없어 명확한 권리 관계가 장점입니다. 다만, 건축 연차가 오래되었다는 점과 토지이용계획상의 일부 제한 사항(토지거래허가구역 지정 기간 등)은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 소멸주의 원칙에 따라 모든 선순위 권리가 말소되는 안전한 물건입니다.

* 실거주 또는 임대를 위한 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 최근 실거래가 정보가 공개되어 시세 파악 및 적정 입찰가 산정에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적, 동일 층(4층)의 실거래가 310,000,000원과 감정가 323,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 325,000,000원 사이에서 결정될 것으로 사료됩니다. 입찰 참여 시에는 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 향후 개발 계획 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.