나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1648 [1] 인천광역시 남동구 간석동 188-1 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석2동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모의 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '간석오거리역(1호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제303호로서, 외 벽 : 적벽돌, 모르타르 위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '연립주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 대체로 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 '연립주택(통칭 우전빌라)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로변의 포장도로 및 동측, 남측으로 세로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-15)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

-전유부분에 지하실 6.239㎡이 포함되어 있으나, 해당부분은 집합건축물 대장상 공용부분임
-정문에 우진빌라로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경1648 (1)

소재지

인천광역시 남동구 간석동 188-1, 3층 303호

건물 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제303호

건축물 용도

연립주택 (집합건축물대장상 공동주택)

감정평가액

140,000,000원

토지 면적

57. 82㎡ (약 17.5평)

건물 면적

52. 20㎡ (약 15.8평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산강제경매

채권자

(OOOOOOOOO

최초 사용 승인일

1983년 8월 8일

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석2동행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택 및 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 '간석오거리역'이 소재하여 교통 여건이 대체로 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑9 (주식회사케이비국민카드 가압류, 2023년 7월 20일 접수)

등기부 현황 요약:

* 소유권 이전: 이진희(2015-09-25), 이미나(2018-12-10), 임효정(2021-02-26, 매매)

* 주택임차권 (을9): 인천도시공사, 보증금 120,000,000원, 인수 조건, 2022년 7월 29일 전입, 2022년 7월 5일 확정일자.

* 가압류 (갑9): 주식회사케이비국민카드, 16,886,637원, 말소. (말소기준권리)

* 강제경매 (갑10): 주식회사케이비국민카드, 20,184,500원, 말소.

인수되는 권리:

을구 9번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

총 등기부채권액: 136,886,637원

임차인 현황:

* 임차인: 인천도시공사 (임차자: 김문자)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 29일

* 확정일자: 2022년 7월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당받지 못하는 보증금은 매수인이 인수.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 간석동은 주거 지역이 형성되어 있으며, 단독 및 공동주택과 함께 소규모 근린생활시설이 분포합니다.

지하철 1호선 간석오거리역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 상권 또한 역 주변으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 '간석2동행정복지센터'가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주택가 내 위치하여 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 을구 9번 주택임차권 (인천도시공사, 보증금 120,000,000원)은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 실질적인 총 부담액을 크게 증가시키는 요인입니다.

전유부분 지하실 관련 공부상 차이: 전유부분에 지하실 6.239㎡이 포함되어 있으나, 집합건축물대장상 공용부분으로 등재되어 있어 실제 이용 시 제약이나 분쟁의 소지가 있습니다.

건물 노후화: 1983년 사용승인된 건물로 약 40년 이상 경과되어 노후화에 따른 수리비 발생 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 1호선 간석오거리역 역세권에 위치한 연립주택입니다.

주변 주택지대가 비교적 잘 정비되어 있으며, 교통 편의성은 우수한 편입니다.

하지만, 매수인이 인수해야 하는 1억 2천만원의 선순위 임차보증금이 존재한다는 점이 가장 큰 부담입니다. 또한, 공부상 전유부분과 공용부분의 차이, 건물의 노후화 문제도 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 간석오거리역과의 접근성이 좋아 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

시세 대비 잠재적 수익률: 인수 보증금으로 인해 낙찰가가 낮게 형성될 경우, 총 투자 비용 대비 수익률 확보 가능성이 있습니다. (단, 매우 보수적인 접근 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인(인천도시공사, 보증금 1억 2천만원)이 존재하여, 해당 보증금을 매수인이 인수해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 거래가는 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 추정됩니다.

매수인의 총 실질 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금(1억 2천만원)'이 됩니다.

따라서, 총 부담액이 주변 시세(1억 2천만원 ~ 1억 4천만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 고려할 때, 입찰가의 상한선은 약 2천만원(1억 4천만원 - 1억 2천만원)으로 볼 수 있습니다.

수리비, 명도 비용 등을 고려하면 실질적인 입찰가는 이보다 더 낮게 설정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 예상 입찰가를 1,000만원 ~ 1,500만원으로 제안합니다.

이 경우, 매수인의 총 실질 부담액은 약 1억 3,000만원 ~ 1억 3,500만원 수준이 됩니다.

예상 입찰가

10,000,000원 ~ 15,000,000원

총 실질 부담액 (예상)

130,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.