나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72379 [1] 경기도 남양주시 다산동 6163 다산 푸르지오 6505동 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산별빛초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대사물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 도로변으로 버스정류장 및 남서측 근거리로 지하철 경의중앙선인 '도농역' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상29층 건내 제6505동 제11층 제1106호로서, 외벽: 몰탈위 수성페인팅, 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외로 출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

다산동 6163 :도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2012-11-29)(부영예술유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭(지금지구초등학교1)(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금교초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72379 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6163 다산 푸르지오 6505동 11층 1106호

* 용도: 아파트

* 감정가: 693,000,000원

* 토지면적: 39.11㎡ (약 11.83평)

* 건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산 푸르지오' 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 단지 남측으로는 '다산별빛초등학교'가 인접하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

* 교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 지하철 경의중앙선 '도농역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 5일 접수된 신당1.2.3동새마을금고의 근저당권입니다.

* 본 건과 관련된 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었으며, 임대 관계는 미상입니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설과 연계된 주거 상권의 이점을 가지고 있습니다.

* 다산 신도시의 개발 계획에 따른 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화가 기대됩니다.

* 주요 편의시설로는 단지 내 상가 및 도농역 인근 상업시설을 이용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 다산 푸르지오

* 주소: 경기도 남양주시 다산동 6163

* 건축년도: 2021년 (신축)

* 총 세대수: 1614세대

* 동 정보: 6505동 11층 1106호

* 전용면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

* 공급면적: (일반적으로 전용면적 59.56㎡ 기준 약 80~85㎡, 약 24~25평형으로 추정됩니다.)

* 총 주차대수: 1620대 (단지 내 충분한 주차 공간 확보)

* 최고층수: 29층

* 단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인으로 인한 명도 불확실성: 임차인의 존재 여부 및 권리관계가 불명확하므로, 명도 과정에서 시간적, 비용적 추가 소요가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 일부 제한 사항: 과밀억제권역, 임업용산지(보전산지), 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다산 신도시는 계획된 주거 지역으로, 학교, 공원 등 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경에 대한 우려 사항은 적은 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년에 준공된 신축 아파트로, 넓은 면적과 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 다산 신도시의 주요 편의시설 및 교통망 접근성이 우수하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 인수할 부담이 적어 비교적 안전한 경매 물건으로 평가됩니다.

* 다만, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 시 면밀한 주의가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트로서 관리 상태 및 하자 발생 가능성 낮음.

* 넓은 전용면적(59.56㎡)으로 실거주 수요 높음.

* 도농역 이용 편리, 다산 신도시의 미래가치 상승 기대.

* 감정가 대비 저평가 가능성 (최근 실거래가 대비).

* 매각으로 인한 권리 소멸로 투자 부담 완화.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 693,000,000원입니다.

* 최근 실거래 자료에 따르면, 본 건과 유사한 면적 및 층수의 아파트가 2026년 7월 기준 770,000,000원에서 810,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* 이는 감정가 대비 높은 시세 수준으로, 본 물건이 상대적으로 저평가되어 경매에 나온 것으로 판단됩니다.

* 입찰 시에는 이러한 시세 동향을 면밀히 반영하여, 잠재적 리스크(임대 관계 미상)를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 780,000,000원 ~ 800,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

* 종합적인 검토 결과, 780,000,000원을 합리적인 입찰가로 추천합니다. 이 금액은 감정가 대비 약 112.5% 수준으로, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 가능성을 높이면서도 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

* 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 명도 진행 결과 등에 따라 달라질 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.